Una oportunidad de desarrollo urbano y regional

Está pasando desapercibida una gran oportunidad de desarrollo urbano y regional en el norte del país. Hace unos años se descubrió gas natural en la región Piura. Posteriormente se inició un proceso de tendido de redes domiciliarias de gas, pero ahora se sabe que hay mucho más gas y que sería posible consumirlo en mucho mayor volumen. Para las industrias que logren cambiar su base energética o para las que consuman energía eléctrica proveniente de centrales termo eléctricas que funcionen a gas, esto es una gran oportunidad que habría que extender a su máxima expresión. Esto quiere decir, desde mejorar las condiciones de producción en la zona con un ahorro energético que se convierta en una ventaja comparativa a nivel nacional hasta ampliar la oferta de empleo que permita tentar por primera vez en el Perú, el desarrollo urbano y regional de una vasta zona del país, pero… 

¿Qué tipo de empleo se buscaría fomentar?

La pandemia del COVID19  ha sido la mejor forma de potenciar el empleo remoto, hoy millones de personas trabajan, reciben clases o brindan servicios gracias al contacto remoto con sus empleadores o receptores de sus servicios, con esta nueva normalidad, basta que haya alguien capacitado no importa dónde para que se pueda crear una plaza de trabajo y esta nueva normalidad está solo empezando. Inicialmente, este tipo de empleo, complementaría el tipo de empleo actual dedicado a la agroindustria de exportación.  La idea sería entonces construir el ámbito para que muchos casos de esta nueva normalidad se produzcan en un punto del país, pero este punto del país debe ser lo suficientemente fluido como para garantizar las mejores condiciones para brindar estos servicios. Construyamos en el departamento de Piura, al norte de la ciudad de Piura las facilidades para brindar este servicio con nivel de excelencia, basando su éxito en la ventaja comparativa de una fuente comparativamente más barata de energía como es el gas.

Nuestras debilidades

Pero tenemos que ser conscientes que nuestra legislación no está preparada para permitir un proceso de planificación,  si se diera la noticia de una gran inversión urbana en una región del Perú, la legislación de posesión de la tierra permitiría que muchas familias se trasladen a esa zona para posesionarse de extensiones que como en el resto del Perú se convertirían en grandes barriadas, este proyecto debería ser el primer paso de un cambio de política de estado en cuanto a ocupación del territorio y por lo tanto, lo primero que habría que hacer es declarar a Piura como una región experimental para un proyecto de planificación de desarrollo  urbano y regional y en base a ello, dictar dos tipos de legislación, uno que a partir de la fecha, elimine la actual legislación de posesión de la tierra en la región. A partir de la fecha, quedaría prohibido el asentamiento humano en terrenos rústicos y el estado se comprometería a proveer la infraestructura necesaria para que empresas privadas puedan construir proyectos de vivienda popular en base a edificios multifamiliares construidos exclusivamente sobre terrenos con estudios de riesgo, estudios de suelos y planes urbanos y regionales y para su venta con un amplio subsidio.

Otra ley que debería darse específica para posibilitar la ejecución de este proyecto es la de expropiaciones, que permita al estado pagar el justiprecio o incluso un porcentaje adicional, obviamente técnicamente calculado, por las propiedades expropiadas, pero a cambio, disponer el bien expropiado de inmediato, como era antes de la constitución de 1993.

Un ente especializado para lograrlo.

Lo siguiente sería crear un ente nuevo a cargo del proyecto de desarrollo urbano regional 2021-2031 extensible a nuevos períodos. Este ente tendría como finalidad organizar la planificación espacial de la región sustituyendo la actividad sectorial que es la madre del actual caos que se vive en la provisión de infraestructura en el país. 

Esta nueva entidad podría llamarse Corporación de Desarrollo de Piura, sería una entidad de gerencia regional técnica que planee, programe lo planeado, encargue el diseño, la construcción y la supervisión de lo planeado y haga un permanente control de resultados. Esta entidad debería contar con un directorio de 6 a 8 personas de muy alto nivel técnico y tener una gerencia general ejecutiva a cargo de una persona impecable, elegida por concurso de méritos, preferiblemente peruano pero debería estar asesorado por un consejo consultivo integrado por expertos de nivel mundial contratados para tareas específicas. Nivel mundial porque no hay experiencia en el tema del planeamiento en el Perú y porque las metas de este proyecto tienen alcance mundial. Para hacer más factible el alto nivel profesional de estos especialistas, parte de su participación podría ser virtual.

Visión

La visión de lo que se debería lograr, es una ciudad del primer mundo, con una importante base de sostenibilidad y centro de una red regional de ferrocarriles, algunos de alta velocidad, la primera ciudad realmente sostenible en el Perú, en esta ciudad y en la región, la Corporación de Desarrollo se encargaría de concentrar centros de negocios, centros de innovación y educación para la innovación, centros educativos de todos los niveles preparados para seleccionar a estudiantes para colegios de alto rendimiento. Tenemos que aprovechar el rombo poblacional que nos llevará en los próximos 20 años a disponer de la última generación de peruanos mayoritariamente jóvenes porque después de eso, la población estará compuesta mayoritariamente por adultos.

El primer gran esfuerzo en 200 años

El principal  insumo de este primer proyecto urbano regional en 200 años de vida republicana debería ser la ambición, su meta permanente: la búsqueda de la excelencia. El alcance de la infraestructura debería ser calculado a nivel de competencia con la costa oeste de América del Sur. Esto implica la construcción de un puerto preferentemente en Bayóvar, porque la bahía de Paita es muy pequeña, que supere en el largo plazo a Buena Ventura que acaba de ser potenciada con una vía de primer nivel que la une con Bogotá. Asimismo, la infraestructura que se coloque en esta región, desde facilidades industriales, de energía y agua, así como redes ferroviarias de alta velocidad que unan Piura con Sullana y estas con Talara, Paita y Bayóvar, redes de comunicaciones que deberían permitir la tecnología 5G y autovías de primer nivel, deberían estar todas pensadas para superar no solamente la oferta de Guayaquil o Quito, sino las de Lima.

Sería un error pensar que los integrantes de la Corporación de Desarrollo de Piura se encontrarán en el Perú, la convocatoria debe ser a nivel global, no hay ninguna experiencia previa en este tipo de proyectos en el país, pero es necesaria la acción de una corporación técnica porque de esa manera se despolitizarían los cargos por crearse. El Gobierno Regional de Piura, debería quedar delimitado para administrar lo existente, la Corporación debería estar para planear, administrar lo planeado y construido y cuando esté concluido y en funcionamiento, entregarlo a la región.

Mediante una red nodal de transporte de carga, este desarrollo urbano y regional debería llegar por el este hasta nuevas facilidades portuarias en Bagua y Yurimaguas donde los ríos Marañón y Huallaga son navegables, de esta manera podría establecerse una conexión nodal con Iquitos y Manaos y de allí hasta cualquier parte del Atlántico. Estando 1,500 Km al sur de Panamá, bien calculada, esta comunicación podría ser una alternativa al Canal de Panamá para buena parte de la costa Atlántica de América del sur.

Ninguno de los proyectos a ponerse en marcha implicarían inversiones estatales, absolutamente todo lo planeado y construido sería en base a inversión privada atraída por la idea de la búsqueda de la excelencia y el adecuado posicionamiento en un proyecto de nivel global, en esta modalidad, en la que se vende el lugar para operar en un conjunto bien planeado, la excelencia es un requisito.

Ubicación y programación

El centro del desarrollo urbano a construirse, estaría ubicado inmediatamente al norte de la ciudad de Piura, alimentada de servicios de agua desde las cuencas de los ríos Chira y Piura, por tratarse del primer atractivo de este proyecto, esta facilidad urbana si sería una inversión estatal que implique el control de futuras crecidas de estos dos ríos, esta infraestructura de control pluvial debería ser parte de los trabajos de reconstrucción del norte del país. 

La modalidad de producción y gestión de la ciudad así como su programa básico sería el mismo que propuse en mi artículo “Dos ciudades del siglo XXI” (17 de mayo 2020) y sería así:

1. El programa básico de la ciudad estaría compuesto por un Centro de Negocios que contenga todas las facilidades para la realización de negocios, Coworking office, oficinas para alquilar, cafeterías, hotel, restaurantes, un teatro-auditorio. Cada uno de estos negocios recibirá una garantía del estado peruano con la que se compromete a continuar con este proyecto hasta su funcionamiento integral.

2. Un Parque industrial con variedad de oferta en tamaños, energía eléctrica y agua.

3. Un aeropuerto internacional que además contenga las facilidades para la estación nodal central que reciba al tren de alta velocidad y al transporte terrestre hacia y desde el puerto o los puertos, estos equipamientos se planearán por etapas y se darán en concesión por 40 o 50 años renovables.

4. Se zonificará equipamiento urbano de todo tipo como Zona de teatros y de entretenimiento, zona de museos y cultura, zona deportiva y de espectáculos deportivos como un gran estadio, un gran coliseo deportivo cerrado, zona de hoteles. 

5. Un gran parque urbano

6.  Un campo de golf.

7.  Se considerará un alto porcentaje de área para parques y espacios públicos.

Cada uno de estos negocios interesados en participar, pondrían su nombre o su marca y se comprometería a comprar una cantidad de metros cuadrados y a hacer la inversión vía un fideicomiso, otro concurso designaría a la empresa encargada de construir siendo el objeto seleccionar a la empresa que, habiendo hecho una cantidad significativa de obras similares, cobre menos. Se permitirá que los interesados que deseen gestionar su construcción lo puedan hacer.

Todas las obras se planearían por etapas, las etapas reservarán el área física en el terreno hasta un plazo razonable, si en el plazo, el interesado no hizo uso de su derecho, su parte deberá ser puesta en subasta para obtener otro interesado.

La Zona de vivienda tendrá un objetivo adicional, desincentivar la autoconstrucción creadora de subdesarrollo y vulnerabilidad, para ello se subsidiará la oferta de UMV, Unidades Mínimas de Vivienda compuesta por:·         

Departamentos de 17.00 a 20.00 m² para personas solas o parejas, siendo estos muy importantes porque con la debida subvención, con bonos familiares y bonos de buen pagador, deberían anular la posibilidad de invasión y autoconstrucción que de esa manera en esta ciudad estaría totalmente desincentivada. La idea es permitir a la población ingresar a un nuevo mercado inmobiliario que desincentive económicamente la autoconstrucción y permita al poblador, desde el inicio de su asentamiento en el área, una vida con todos los servicios a cambio de cuotas que por estar subvencionadas deberían ser muy favorables a su economía familiar. A cambio obtendríamos ciudadanos, pagadores de cuotas y tributos y ya no pobladores extorsionados por las mafias y obligados a actuar por la ruta de la corrupción. Estas UMV serían la versión con nivel de excelencia de los “cuartos” que abundan en las áreas o "asentamientos" hechos por autoconstrucción.

·         Departamentos de dos dormitorios de 25.00 a 30.00 m²  para parejas jóvenes con uno o dos hijos que puedan vender el de 17.00 a 20.00 m² dando inicio a un nuevo mercado inmobiliario que debería ser muy activo. Estos dos tipos de UMV,  tendrían un importante subsidio estatal, el resto de viviendas, se construirá de las dimensiones que los promotores privados crean convenientes.

Las  áreas de UMV deberían tener facilidades para comercio vecinal en los primeros pisos y en su cercanía, infraestructura para educación pre escolar y básica y atención primaria de salud. En las demás áreas de vivienda, se dejará reservada áreas para comercio, educación y salud. 

Las estructuras de todos estos equipamientos incluyendo las UMV deberían ser sismo-resistentes a grado 8.5 Mw, todas las edificaciones deberían tener algún tipo de amortiguadores sísmicos que aseguren la funcionalidad continua, En su construcción debería emplearse sistemas prefabricados y alta tecnología. La excelencia en la construcción de estas unidades inmobiliarias tiene como ventaja que podrán asegurarse con pólizas de bajo costo, así, cuando sean afectadas por un evento, la economía familiar no sufra por la afectación de su principal fuente de ahorro.

Toda la ciudad debería estar planeada con instalaciones de agua potable con un punto de agua bebible abastecida por un filtro cerámico por unidad inmobiliaria, desagüe desagregado en redes de aguas grises y aguas negras cada una con su respectivo tratamiento, las aguas tratadas se usarán en el riego de parques o áreas agrícolas.

Las ciudades serán un ejemplo real de sostenibilidad, no se deberá usar ladrillos de arcilla porque su fabricación depreda los suelos, ni madera para encofrados, marcos, puertas o ventanas. Todas las edificaciones y toda la ciudad, deberá tener facilidades para el recojo desagregado de basura, la basura orgánica deberá ser almacenada para la producción de metano y permitir una planta que utilice el metano cuando su volumen lo justifique. Los desechos inorgánicos deberán ser recolectados desagregados para ser empleados en procesos de reciclaje. El desmonte de construcción que no será abundante por que los procesos de prefabricado los minimizan, se acumularán en cerros artificiales previamente señalados en el Plan de Paisaje.

Toda la región deberá tener un programa efectivo de forestación, se privilegiará las especies del bosque seco tropical originario de la región. Todo proyecto de uso urbano o industrial de aguas, deberá terminar, previo tratamiento, en facilidades de riego como parte del proyecto de forestación.

El principal elemento del éxito de estas ciudades será el ser humano que las habite, razón por la que desde sus inicios la educación en todos sus procesos será intensa y gratuita, deberá haber permanentes campañas de adaptación y concientización para la vida comunal. Se permitirá la educación privada en todos los niveles de enseñanza.

En estas ciudades por el tiempo que dure la etapa de construcción y venta, la administración estará a cargo de la entidad gestora. Las actividades que se instalen en las áreas industriales de estas ciudades tendrán por diez años, una rebaja del 50% de impuestos a la renta y a la propiedad predial para todas sus actividades y solamente pagarán arbitrios que, por ese lapso, los manejará la entidad gestora exclusivamente para beneficio de la misma ciudad. A partir del décimo año de su implantación, las empresas empezarán a pagar gradualmente a razón de un incremento del 1% por año, hasta nivelarse con los impuestos a la renta y a la propiedad predial con el resto de áreas del país.

Factibilidad:

Hacer esta ciudad es perfectamente posible, si empezamos el 2021, el 2051 el Perú tendría una región metropolitana alternativa para proseguir el siglo XXI, el siglo en que el Pacífico se convertirá en el más importante escenario mundial.

¿Por qué este proyecto? 

Porque el Perú necesita inversión privada y esta es una forma de convocarla. Territorialmente tenemos áreas con potencial de desarrollo pero vacías, por llenar, algo que a nivel mundial no es frecuente. En el corto plazo, Perú necesita una o más áreas metropolitanas alternativas, más aún si Lima está amenazada por un sismo que la afectará gravemente por la abundancia de edificaciones vulnerables producto de la autoconstrucción y que están destinadas a colapsar y con ellas la economía de esas familias. La población peruana necesita empleo y el estado peruano necesita movimiento económico.

¿Por qué un enfoque espacial y no el tradicional sectorial? 

Porque la visión sectorial de un territorio es incompleta, la única forma de asegurar orden y coherencia en una intervención territorial es mediante un enfoque espacial, más aún si el producto que se persigue obtener es una ciudad y una sub región con nivel de excelencia, sostenible y exitosa, la primera ciudad sostenible del país. 

¿Y por qué hacer ciudades?

Porque el proceso de crecimiento poblacional es indetenible y como consecuencia de ello también el proceso de urbanización es indetenible, siendo así, el estado se enfrentará a dos opciones, o interviene desde el origen de un centro poblado para lograr un resultado con nivel de excelencia o no interviene y posteriormente le queda asumir el rol de hacerse cargo de los pasivos sociales, urbanos y ambientales con mayor costo real y pésimos resultados. No se crea que al no intervenir llevando a cabo planes urbanos y regionales estos dejarán de hacerse, se harán pero respondiendo a intereses particulares de mafias de traficantes de tierra y no intereses regionales o nacionales, se estimulará mafias, corrupción, extorsión a los pobladores y daños a la ecología, el paisaje y a la sociedad en su conjunto, tenemos 200 años de esta forma de gestionar el territorio. La ciudad propuesta deberá corregir un problema común a las áreas urbanas peruanas: la baja densidad de ocupación del suelo producto directo del tráfico de tierra rústica por las mafias que las venden en lotes a familias que luego vía autoconstrucción harán edificaciones no solo vulnerables sino de muy baja densidad de ocupación. Esto lleva directamente a dos problemas, alto costo para el tendido y mantenimiento de redes y baja rentabilidad del transporte dentro del conjunto urbano y su consecuencia de baja  calidad. Esta ciudad deberá tener una ocupación inicial de 4,000 habitantes por Km² y como meta llegar en diez o quince años a los 8,000  habitantes por Km² superando los 3,600 de Lima que son causa de tantos problemas. 

¿Por qué una ciudad como centro de una red urbana equipada?  

Porque es una manera de plantear un reto de competitividad para la costa occidental de América del Sur, de esta manera, una ventaja comparativa como el recurso del gas, orientado a un centro regional con nivel de excelencia, se convertirá en un lugar de atracción de inversiones en infraestructura, un tema que hace ya algunas décadas está detectado con permanente déficit a nivel nacional.

Plantear esta ciudad es una forma de volcar el éxito macroeconómico del Perú a una parte de la población, algo que en 20 años de bonanza macroeconómica no ha sucedido aún, si logramos concentrar en esta región un uno por ciento de la población anual del país, en diez años tendríamos un área metropolitana de tres millones de habitantes. Pareciera que esta cifra es demasiado grande para ser lograda, sin embargo pensemos que dos veces y media esa cantidad, fue la migración venezolana al Perú y tomó un año.

Qué mejor forma de invertir en capital humano que hacerlo en una nueva infraestructura destinada a crecer, con una adecuada oferta educativa de alto rendimiento en esta región, en 5 o en 10 años, tendríamos una visible mayor productividad la posibilidad de atraer algunas actividades industriales y de exportar mayor valor agregado.

Un centro poblado y una región planeados y ejecutados con nivel de excelencia, pueden generar su propia dinámica de atracción turística hoy ofertada con lamentables casos de caos e informalidad, la costa del norte del país es ya un atractivo turístico, si esta oferta se hace con nivel de excelencia, el radio de atracción de estas facilidades crecerá convirtiendo a nuevos emprendimientos en importantes fuentes de empleo bien remunerado hoy inexistentes.

El gas y por lo tanto la energía a menor precio en esa región son una realidad, la mayoría de ciudades en el mundo se formaron a partir de ventajas comparativas menos evidentes, en este caso, el más importante producto a ser ofertado sería el planeamiento ofertado con nivel de excelencia, alguien debería empezar a desarrollar una o más ideas para sacarle provecho y responder a las necesidades regionales y nacionales, estas líneas plantean una forma de lograrlo. 

Decepcionante mensaje al país.

Las frases usadas en estos días por el presidente Vizcarra “país solidario”, “solamente unidos superaremos este problema”, “todos somos una nación”, se convirtieron en huecas y sin sentido al escuchar sus propuestas: 30,000 millones de soles para las líneas 3 y 4 del Metro de Lima y rehacer la carretera Central. Son tres proyectos que repiten la injusta distribución de las inversiones de los últimos 199 años y que han logrado producir un territorio de 1´285,000 Km² con una población de 30 millones de habitantes cuya tercera parte se encuentra en Lima y no hay más ciudades ni siquiera parcialmente equivalentes que la sustituyan en algo. Lima es el único lugar del país al que hay que llegar para obtener parte de esos beneficios únicos que la hacen única y deseable en el país.

Óbviamente Lima no produce esa riqueza que recibe anualmente vía presupuesto general de la república, la producen Las Bambas, Antamina, Cuajone, Antapacay, Cerro Verde, con su producción minera, Ica, Piura, Lambayeque y La Libertad con sus agro exportaciones, Cusco con su atractivo turístico. Lima recibe la energía hidroeléctrica más barata del mundo producida por el Mantaro en Huancavelica que es la región más pobre del país, Lima recibe el gas de Camisea que Cusco su región de origen no disfruta.

El problema de producir solamente dos realidades, una en un solo punto país y otra en el resto, es que los intereses de estas realidades serán cada vez más distantes y contradictorios, por este camino trazado desde hace 199 años, el Perú solamente llegará algún día a un punto de ingobernabilidad.

Yo reclamo una visión nacional que parta de la reflexión que ni a Lima ni al Perú le conviene que el modo de vida de Lima siga distanciándose del modo de vida en el resto país.

Además estos tres proyectos están pensados desde un análisis regional muy simplista, las deseconomías de aglomeración que soporta Lima, no se solucionarán con las líneas 3 y 4 del Metro.

La remodelación de la carretera central es un proyecto muy poco eficiente frente a lo que sería la misma cantidad aplicada a un tren modernizado al nivel del siglo XXI que ya llega con trocha ancha hasta Huancavelica a solo 200 Km del mar y a solo 300 Km del puerto minero de San Juan de Marcona, entonces este ferrocarril podría extenderse y descongestionar el trajín minero en El Callao. Al desarrollo ferroviario se oponen intereses de transportistas a los que el gobierno (ojalá inconscientemente) les está haciendo caso. Intereses tan claros que han logrado eliminar todo vestigio ferroviario en el Ministerio de Transportes.

Decepcionante por decir lo menos, llegaremos a los 200 años como "país" ¿? encontrando argumentos para seguir produciendo vía presupuesto general de la república el peligroso desequilibrio regional que nos caracteriza, metiendo todos los huevos en la canasta Lima que además tiene un sismo de grado 8,6 Mw en su agenda.

Reflexiones COVID19. Planeamiento, autoconstrucción y vivienda multifamiliar.

En una ciudad como Lima amenazada por un sismo de 8.6 Mw y en general en un país sísmico como el Perú, la sismo resistencia de sus estructuras a grado 8.6 Mw es o debería ser un requisito. Pero esta sismo resistencia es muy costosa de obtener en unidades individuales, de modo que, cuando el estado peruano tome alguna acción encaminada a resolver el problema de la vivienda popular, abandonando la actual política de estado fundada en la intervención de mafias para proveer terrenos y la autoconstrucción para proveer edificaciones, la vivienda colectiva y por consiguiente el edificio multifamiliar aparecen como la única respuesta posible para este fin. El tema entonces es definir ¿qué tipo de multifamiliar necesitamos?
Yo creo que necesitaríamos usar le herramienta “Vivienda multifamiliar” para desincentivar la autoconstrucción que es fuente de vulnerabilidad, de desorden y finalmente de sobre costo por metro cuadrado. Creo que una de las maneras de desincentivar la autoconstrucción sería proveer en los programas de vivienda popular, viviendas mínimas (VM) de 17 a 20 m². Con una subvención estatal, con adición del Bono Familiar y además con el Bono al buen Pagador estas viviendas se entregarían a parejas a precios muy baratos, contra el requisito de no poseer en el territorio nacional, ni en SUNARP ni en COFOPRI, ninguna otra propiedad registrada a su nombre. Antes, habrá que convencer al poblador que el ahorro familiar del futuro autoconstructor representado por su vivienda autoconstruida, en un futuro, está amenazado a perderse por un sismo que afectaría parcial o totalmente su propiedad vulnerable, pero comprando una VM sismo-resistente, subvencionada y asegurada, podría venderla para mudarse a otra mayor en el momento que desee. Entonces, estas viviendas deberían estar acompañadas por otras de 25 a 30 m² de 2 dormitorios para parejas con uno o dos hijos. La idea sería que tanto las unidades de 17 a 20 m² como las de 25 a 30 m² sean posibles de acceder en función a la dinámica de la familia, se crearía un mercado inmobiliario actualmente inexistente de VM, con lo que su precio de reventa tendría a aumentar y sería la señal para aumentar el volumen de VM por construir. Ya sea porque la familia crezca o ya sea porque encuentren empleo en otra parte de la ciudad, la dinámica de este mercado, aliviaría la presión por el transporte público masivo. A diferencia de las viviendas autoconstruidas, estas viviendas sismo-resistentes deberían estar aseguradas contra todo riesgo, constituyendo el principal ahorro seguro de la familia sobre todo en caso de una desgracia.
Óbviamente sería muy costoso hacer estas viviendas en Lima por el alto costo del suelo, yo las haría en ciudades del resto del Perú excepto Lima, empezando por las áreas críticas de falta de vivienda como las afectadas por el Niño costero de 2016. Creo que estas unidades son imprescindibles en cualquier Plan de Vivienda Popular en el Perú, teniendo en cuenta que es necesario desincentivar la autoconstrucción.
Tanto en el caso de las VM de 1D de 17 a 20 m² como las de 2D de 20 a 25 m², se harían en edificaciones de cuatro pisos de vivienda sobre un piso de comercio vecinal. Solamente en los casos en los que el volumen construido lo justifique o la complejidad del poblado lo permita, se harían edificaciones de más de cinco niveles equipando cada edificio con un ascensor.
Creo que si se produce un solo diseño, totalmente normalizado que permita tener muchas piezas pre-fabricadas para ser construidas con abundancia de tecnología y maquinaria, con supervisión independiente, sistemas virtual y presencial amigables y eficientes tanto para acceso al programa como a los Registros Públicos, se obtendría dos tipos de resultados: Por un lado, se des-insentivaría u ojalá se erradicaría la autoconstrucción y por otro se crearían células de sostenibilidad para ser reproducidas en otras partes del país incluso en lugares vacíos donde pueda crearse nuevas ciudades planificadas, tarea que el estado peruano no hace desde hace 200 años.

Burocracia en acción.

En El Comercio de hoy 16 de mayo de 2020, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, anuncia tres medidas: Creación de supermanzanas, parques de bolsillo y zonas de velocidad vehicular 30 Km/hora,  a fin de adaptar la planificación y el equipamiento urbano a un escenario posterior al COVID-19. Increíble, el Ministerio que desde hace 50 años permite en todo el Perú el crecimiento del área urbana a cargo de mafias de traficantes de tierra que se posesionan de grandes áreas rústicas y luego lotizan, sin dejar espacios públicos para  reunión, recreación ni equipamiento urbano, plantea ahora la creación de supermanzanas para disponer de las vías interiores como espacios de reunión.  La solución a la escases de parques que no existen porque los traficantes que diseñan la ciudad la conciben como la suma de lotes para ser vendidos, será resuelta por los denominados Parques de Bolsillo, “en terrenos vacíos del municipio y hasta del sector privado”. Estos terrenos del municipio deben referirse a las áreas de aportes obligatorios que la mayoría de las veces se redime en dinero a precio de arancel, es decir: no se dejan. Terrenos del sector privado deberá referirse a la cantidad de terrenos vacíos que con fines especulativos quedan sin uso y que son propiedad de alcaldes, comisarios, fiscales, jueces y funcionarios que para permitir la invasión que estarían obligados a impedir, cobran su inacción de esa manera, permitiendo la “invasión”. Son terrenos de dimensiones domésticas como todos los demás, sin ninguna ubicación ni vocación para parque, ¿los expropiarán? ¿Cuándo dispondrán de ellos? ¿Tendrán área verde? ¿Árboles? ¿Quién los regará? en estos “parques de bolsillo” los niños podrán esconderse sin ser vistos por sus padres. Finalmente las zonas de velocidad máxima 30 Km/hora quizá sea la única medida que funcione si se logra hacer que se cumpla. Tres medidas que delatan la terrible realidad de una burocracia tan despistada y una prensa tan poco exigente que le hace eco. Si tuviéramos un congreso a la altura, pediría una Ley de Suelo, donde el Estado recupere su capacidad de planear la ciudad y la región, pero para esto deberían derogar la legislación sobre posesión de tierra rústica que nos ha dado la ciudad que ahora tenemos, pero eso sería afectar los intereses de las mafias de tráfico de tierra. Difícil.

Dos ciudades del siglo XXI

Esta crisis, debería ser suficiente como para reflexionar respecto al futuro desarrollo urbano y regional del Perú. No podemos, (no deberíamos) gastar tanto porcentaje del dinero público en Lima, a la luz de la amenaza sísmica, necesitamos potenciar pronto, uno o dos centros alternativos a Lima, preferiblemente uno al norte y otro al sur. Cada centro debería estar asociado a alguna actividad que genere empleo y además en sí mismo tener un grado de excelencia tal, que se convierta en una atracción suficiente como para que atraiga inversión y población. Así como se dan las cosas a nivel mundial en nuestros días, no se piense en inversiones estatales gigantescas, al Estado debería corresponderle solamente la coordinación en sí y la búsqueda de sinergias y apostar por las obras básicas de habilitación urbana como agua, desagüe, alumbrado eléctrico, pistas y veredas que al hacerlas antes de la ocupación por la población, saldrán a costos unitarios más bajos que los que está acostumbrado a gastar sobre áreas mal diseñadas y ya pobladas. Pero seamos conscientes que coordinar es una de sus más escasas virtudes, entonces habría que crear un ente independiente de los gobiernos, con un directorio integrado solo por méritos por personas de primer nivel global y con el encargo de planear, programar, contratar la ejecución, supervisar y controlar el proceso que seguramente en su primera etapa demorará unos 10 o 15 años o más, pero estamos hablando de ciudades. El estado peruano solamente gastaría en el pago inicial de las dietas de este directorio, digamos tres a cuatro años. Este directorio que podría tener sesiones virtuales a nivel global,  dispondría de un gerente general local al mando de una oficina local encargada de las operaciones en el sitio. El principal insumo de este proyecto debería ser la ambición, pensar en excelente, pensar en grande, pensar en futuro, pensar en el país. Yo creo que si logramos vender la idea de que estamos haciendo excelentemente las cosas, se obtendría el éxito.

Se haría un concurso para la elaboración de los planos del trazado urbano, los equipos deberán ser mixtos una firma local asociada a otra internacional  básicamente porque no hay mucha experiencia local en el tema, pero el pago sería con muy poco dinero y el resto en m² de tierra en la ciudad por crear. El jurado sería compuesto por tres representantes. Uno representante de las facultades de arquitectura de las universidades top five del Perú. Otro representante de los concursantes y otro preferentemente arquitecto o urbanista con experiencia en el tema, representante del Consejo de Ministros.

La visión de este plan se proyecta unos 25 años para en esa época tener dos centros poblados uno al norte y otro al sur que sean los centros de modernidad, de excelencia, de sostenibilidad, de industria, de inteligencia artificial y de producción de empleo del país o de la costa oeste del subcontinente. Creo que es importante que sean dos para generar competencia entre ellos. Cada una de estas ciudades estará articulada axialmente a uno o más puertos con el que se comunicarían por trenes de alta velocidad, así como autovías de primer orden a los poblados circundantes de modo que en realidad estaremos hablando de un hinterland o ámbito regional por cada ciudad.

Modalidad de producción y gestión de la ciudad:

·       El programa básico de estas ciudades contaría con un Centro de Negocios que contenga todas las facilidades para la realización de negocios de alcance global, Coworking offices, oficinas para alquilar, cafeterías, hotel, restaurantes, un teatro-auditorio. Cada uno de estos negocios podría ser un negocio independiente, recibirán una garantía que el estado peruano se compromete a continuar con este proyecto hasta su funcionamiento integral.

·       Un aeropuerto internacional que además contenga la estación nodal central que reciba al tren de alta velocidad y al transporte terrestre hacia y desde el puerto o los puertos, estos equipamientos se planearán por etapas y se darán en concesión por 40 o 50 años renovables.

Cada uno de estos negocios interesados en participar pondría su nombre y se comprometería a comprar una cantidad de metros cuadrados y a hacer la inversión vía un fideicomiso, otro concurso designaría a la empresa encargada de construir siendo el objeto seleccionar a la empresa que, habiendo hecho una cantidad significativa de obras similares, cobre menos. Se permitirá que los interesados que deseen gestionar su construcción lo puedan hacer.

Todas las obras se planearían por etapas, las etapas reservarán el área física en el terreno hasta un plazo razonable, si en el plazo, el interesado no hizo uso de su derecho, su parte deberá ser subastada para obtener otro interesado.
El programa básico por ciudad sería:

Aeropuerto internacional incluyendo la estación nodal

Centro de negocios
Zona comercial
Parque industrial
Universidad pública dirigida a alta tecnología en todas las disciplinas que logre dictar.
Centro de Salud con consultorios y áreas de hospitalización básica
Gran parque, parques menores y plazas.

Zona de vivienda en la que se incluirá departamentos de 17.00 a 20.00 m² para personas solas o parejas, siendo estos muy importantes porque con la debidas subvención o bonos familiares y bonos de buen pagador, deberían anular la posibilidad de invasión y autoconstrucción que de esa manera en estas ciudades estaría totalmente desincentivada. Departamentos de 25.00 a 30.00 m²  para parejas jóvenes y el resto de otras dimensiones. Las áreas de vivienda deberían  tener facilidades para comercio vecinal, educación pre escolar y básica y atención primaria de salud. Creo que la Zona de vivienda debería construirse como prioridad, antes de echar a andar el resto de lo planeado, para evitar la formación de un campamento que en la mayoría de los casos permanece como asentamiento fuera de control aún después de su utilización en la construcción, tal es el caso de muchas ciudades nuevas en América latina como Brasilia, Can Cún y otras.

Las estructuras de estos equipamientos deberían ser sismo-resistentes a grado 8.5 Mw, todas sus edificaciones deberían tener algún tipo de amortiguadores sísmicos que aseguren la funcionalidad continua y en su construcción debería emplearse sistemas prefabricados y alta tecnología.

Toda la ciudad debería estar planeada con instalaciones de agua potable con un punto de agua bebible abastecida por un filtro cerámico por unidad inmobiliaria, desagüe desagregado en aguas grises y aguas negras cada una con su respectivo tratamiento urbano, las aguas tratadas se usarán en el riego de parques o su vertimiento a ríos o canales.

Estas ciudades serán un ejemplo real de sostenibilidad, no se deberá usar ladrillos de arcilla porque su fabricación depreda los suelos agrícolas, ni madera no cultivada y talada ilegalmente para encofrados, marcos, puertas o ventanas, tampoco madera del bosque seco tropical para parket de pisos. Todas las edificaciones y toda la ciudad, deberá tener facilidades para el recojo desagregado de basura, la basura orgánica deberá ser almacenada para la producción de metano y permitir una planta que utilice el metano cuando su volumen lo justifique. Los desechos inorgánicos deberán ser recolectados desagregados para ser empleados en procesos de reciclaje. El desmonte de construcción que no será abundante por que los procesos de prefabricado los minimizan, se acumularán en un cerro artificial previamente señalado.                                                                                                                            

El principal elemento del éxito de estas ciudades será el ser humano que las habite, razón por la que desde sus inicios la educación en todos sus procesos será intensa y gratuita, deberá haber permanentes campañas de adaptación y concientización para la vida comunal. En estas ciudades por el tiempo que dure la etapa de construcción no habrá elecciones ni alcalde por lo que su dirección y administración estará a cargo de la entidad gestora. Las actividades que se instalen en las áreas industriales de estas ciudades tendrán por diez años, excepción de impuestos a la renta y a la propiedad predial para todas sus actividades y solamente pagarán arbitrios que, por ese lapso, los manejará la entidad gestora exclusivamente para beneficio de la misma ciudad. A partir del décimo año de su implantación, las empresas empezarán a pagar gradualmente a razón de un incremento del 1% por año, los impuestos a la renta y a la propiedad predial hasta igualarse con el resto de áreas del país.

Probable ubicación:                                                                                                                                    La ciudad del norte podría estar entre Piura y Sullana con la idea de que algún día pueda producirse una conurbación con alguna de estas o con las dos, la actividad central que propondría sería Centro Internacional de Negocios. Deberá respetarse escrupulosamente las áreas de bosque seco tropical que deberán quedar como inmensos parques. Trenes de alta velocidad unirían esta ciudad con Talara (90 Km), Paita (50 Km), Piura y Chiclayo (220 Km) y con la zona del proyecto Olmos (130 Km). El agua para esta ciudad se proveería de uno o los dos ríos Chira o Piura, la energía de esta ciudad podría ser múltiple, tanto termoeléctrica alimentada con gas de la zona y fotovoltaica aprovechando la luminosidad existente. Una amplia y muy estudiada documentación reciente de los Niños 1983 y 2016, permitirá construir redes eficientes de drenaje y adecuadas defensas para ubicar en forma segura la infraestructura urbana y vial.

La ciudad del sur podría quedar inmediatamente al sur de Ilo. Trenes de alta velocidad unirían esta ciudad con Tacna (110 Km), Mollendo (110 Km) Matarani (10 Km adicionales) y de Mollendo a Arequipa (120 Km adicionales). La actividad central que propondría sería la creación o fabricación de motores automotrices eléctricos que insumen cobre y la fabricación de baterías para estos motores haciendo uso de las tierras raras que deberían empezar a explotarse en el altiplano de Puno y que llegarían vía Arequipa y Matarani/Mollendo en el ferrocarril existente. El agua para esta ciudad podrá ser agua de mar desalinizada en una planta local. La energía podría ser termoeléctrica a gas, los primeros años abastecida por vía marítima desde Melchorita, posteriormente debería ser abastecida por el gasoducto sur peruano directamente desde Camisea. En un futuro, la llegada del gasoducto potenciará la industria petroquímica. Se podría promover un dársena de primer nivel para el servicio de naves que extendido a astillero complementaría las facilidades del puerto.

Para los que piensen que la creación de estas ciudades es un sueño irrealizable, les diré, también fue un sueño irrealizable para Mayta Cápac fundar Arequepay hoy la hermosa Arequipa a 350 Km del Cusco, o para Huayna Cápac fundar la magnífica Quito a 2,000 Km del Cusco, tan irrealizable como para Pizarro fundar Lima. No se crea que con una población que creció de 20 a 30 millones de habitantes entre finales del siglo XX y comienzos del XXI no se fundaron ciudades. El paso siguiente a la construcción de la carretera marginal de la selva visionariamente concebida por Fernando Belaunde Terry, debió ser fundar ciudades, pero los gobiernos que lo sucedieron no lo hicieron, entonces hoy podemos ver ciudades como Nueva Cajamarca, Tocache, Picota y decenas de poblaciones que crecieron a la vera de la carretera Marginal de la Selva potenciadas por el rico valle del Huallaga que se formaron sin ningún criterio, con lamentables desperdicios de hermosas áreas naturales injuriadas por asentamientos poblacionales caóticos y desordenados, sobre los que ahora el estado debe invertir penosamente sin ninguna facilidad, ni plan previo, ni terrenos disponibles, en servicios e infraestructura. Similar caso el de la ciudad de Virú que debió asumir el desarrollo agrícola del proyecto de irrigación Chavimochic, que hoy es una enorme barriada sin ningún futuro y que reclama la acción del estado. O el más reciente asentamiento poblacional de Melchorita en el Km 180 de la carretera Panamericana sur, formado debido al impulso de la oferta de empleo del puerto para el transporte del gas de Camisea. O quizás el poblado de Huaypetuhe, formado por los mineros ilegales que extraen oro del río del mismo nombre en Madre de Dios, lugar donde centenas de niños son sometidos a trabajo esclavo y centenas de niñas son sometidas a la prostitución, poblado que ahora tiene municipalidad, donde los mineros eligen su alcalde y descartan la autoridad regional y nacional porque manejan su ilegal riqueza sin ningún control del estado. Ninguno de estos nuevos asentamientos de los que en el Perú hay varios miles, mereció la atención del estado en su momento y hoy forman parte de nuestra realidad de generalizado subdesarrollo urbano, todos usan y usarán su poder poblacional para reclamar obras del estado que deberá invertir acomodándose a los vicios anti técnicos que la población sin ningún apoyo creó.

Recorriendo el Perú vemos lastimosas maneras de ignorar paisajes, arruiados por el caos y el desorden con los que tratamos el territorio, incluso en áreas como Cusco y Puno que increíblemente viven del turismo y la venta de paisaje. 

Por falta de visión de sus habitantes, por inacción de autoridades y burocracia indolente, el Perú sufrió la pérdida de valiosas oportunidades de crear paisajes urbanos hermosos. El río Mantaro podría haber convertido a Huancayo en una hermosa ciudad fluvial con malecones y puentes si sus riberas no hubieran sido invadidas por áreas de autoconstrucción desordenadas y caóticas. La misma lamentable pérdida paisajista se da en Yurimaguas, en Aguaytía, en Pucallpa, en Tarapoto y cientos de ciudades autoconstruidas sin ninguna ambición, sin ningún orden ni concierto arruinando el bello ámbito natural.

Si esta propuesta se llevara a cabo, en unos 25 o 30 años, estas ciudades tendrían tanto peso propio que permitirían continuar rentablemente los trenes de alta velocidad hasta Lima, teniéndose una infraestructura vial que para ese entonces será vital para el desarrollo nacional.  Creo que esa es la forma como debe conectarse ferroviariamente Lima con el norte y con el sur y no con el absurdo Tren de Cercanías que en la actual situación, solamente contribuiría a ampliar el área urbana de Lima y aumentar su población. .               

Creo que con las dos ciudades propuestas se valoraría un nivel de excelencia que en el Perú aún no existe, se apreciaría que es mucho más lógico y rentable hacer las cosas bien que hacerlas mal, estas ciudades deberían convertirse en laboratorios exitosos que demuestren que en el Perú se puede lograr desarrollo urbano, esa también es parte de la misión de estas ciudades.

Crisis post pandemia y reflexión.

Para los que quieran verlo, esta crisis del coronavirus deja, en medio de una gran cantidad de situaciones únicas e irrepetibles, una buena cantidad de enseñanzas relacionadas al tema urbano.

Cuando constatamos que los únicos espacios públicos del que disponen nuestras ciudades son los correspondientes a las pistas y veredas y no tenemos espacios públicos importantes ni de reunión ni de recreación, que en asentamientos y pueblos jóvenes, el área urbana construida desde hace 50 años, son solamente la suma de las viviendas y no tenemos plazas, ni parques, ni espacios reservados para construir equipamiento urbano de salud ni ninguno otro aún si tuviéramos el dinero para hacerlo, nos damos cuenta que este es el fruto de cincuenta años de la ciudad trazada por traficantes de tierra, aplicando la  tiza directamente al terreno en búsqueda de la mayor cantidad de lotes y cuando nos rebelamos a esta realidad y nos preguntamos por qué no pudimos impedirlo, sabemos que la respuesta es porque desde siempre estas mafias estuvieron representadas y defendidas en todos los Congresos, en todos los ejecutivos, en todos los niveles del ministerio público, en el Poder Judicial, en todos los niveles municipales, incluso muchas fueron y son organizadas por la autoridad municipal y que, siendo así, para lograr algún plan que nos lleve al desarrollo urbano, quizá necesitemos una situación límite, que permita lograr tres requisitos: en primer lugar derogar la legislación existente sobre posesión de tierra rústica, en segundo lugar, una Ley General de Suelo que someta el suelo a la planificación encaminada a la obtención del beneficio colectivo y en tercer lugar lograr una nueva legislación sobre expropiaciones que, en un plazo mínimo, permita disponer, de los inmuebles afectados por alguna acción de planeamiento. Desde mi punto de vista, no será posible poner en marcha ningún tipo de planeamiento urbano si antes no logramos estos tres requisitos.

¿Cuál sería la situación límite que provea el factor detonante para obtener esto?, no fue esta crisis del Coronavirus, esta solamente cumplió su rol al hacer evidente el problema para los que lo quieran ver. Lamentablemente, la situación límite quizá sea el gran sismo de grado 8.6 Mw científicamente pronosticado desde el año 2010 y que estamos esperando desde entonces.

Parece increíble, que tenga que ser así, que debamos actuar a partir de una tragedia y no podamos actuar a partir de un pronóstico científico y estar mejor preparados para cuando la amenaza ocurra. Es tal como si hubiéramos recibido el pronóstico científico de la presente crisis del corona virus hace diez años y no hubiéramos encaminado todos nuestros esfuerzos a mejorar nuestros hospitales, aumentar nuestras UCI y entrenar a una mayor cantidad de personal de salud incluyendo médicos, enfermeras y técnicos. Parece increíble, pero así exactamente es, con la diferencia que mientras esta crisis viral matará del orden de los miles de peruanos, el terremoto pronosticado, demoliendo el 30% o más de las edificaciones autoconstruidas, dependiendo de la hora en que ocurra, matará decenas de miles contando a aquellos cuyas viviendas colapsen totalmente y dejará arruinadas económicamente a muchas más familias sobrevivientes contando aquellos cuyas viviendas sufran daño parcial o total.

Frente a nuestra realidad de 80% o más del área urbana edificada producto de la autoconstrucción, Chile hoy día puede exhibir un escenario urbano con un 15% de informalidad y puede resistir sismos de 8 Mw como el de 2014 (también pronosticado el 2010), casi sin víctimas, pero aparentemente para que eso pueda ser posible tuvieron que suceder en 1960 el sismo de Valdivia de 9.00 Mw, el mayor sismo registrado por el ser humano, el de Algarrobo-Valparaiso de 1985 de 8 Mw,, el de Antofagasta de 1995 de 8 Mw,, el de Cauquenes de 2010 de 8.8 Mw, y el ya mencionado de Iquique de 2014 de 8 Mw y además intercalados desde 1970 quince sismos de más de 7 Mw., aparentemente gracias a eso y también aparentemente debido a la dictadura desde 1973, Chile prohibió la autoconstrucción y emprendió la provisión masiva de vivienda popular sismo resistente que le permite su actual exitosa performance frente a los grandes sismos. Muy lamentablemente, nuestro caso es muy distinto.

En el supuesto caso que haya que actuar a partir de la ocurrencia de nuestro pronosticado sismo de 8,6 Mw, ¿qué sería necesario hacer al día siguiente? y ¿qué habría que hacer después para no repetir los mismos fatídicos errores y ojalá encaminarnos a conseguir algún grado mayor de desarrollo urbano?

Al día siguiente deberíamos empezar a remover escombros y eliminar al menos el desmonte que impida el tránsito vehicular por vías importantes, ¿A dónde llevar esa enorme cantidad de material? ¿Sería necesario un tratamiento previo? ¿Podría ser arrojado al mar?

Commovida por la tragedia, la opinión pública ¿escuchará argumentos como para el cambio de política territorial y de vivienda popular o insistirá con apoyar la autoconstrucción?

En el supuesto deseado caso que se logre la opinión pública favorable al cambio de política territorial y de vivienda popular, tarea que, tal como lo hace el Colegio Médico en el campo de la medicina, correspondería trazar desde ya a los colegios de arquitectos y de ingenieros por lo menos este último en su capítulo de ingenieros civiles, me atrevo a delinear un derrotero de medidas.

Pero antes, nuestra opinión pública debería ser ilustrada por lo menos sobre dos temas

1.    ¿Porqué es posible el manejo territorial por las mafias de tráfico de tierras?

2.    ¿Dónde se origina la cadena de la autoconstrucción y cómo romperla?

1. ¿Porqué es posible el manejo territorial por las mafias?

La Reforma Agraria iniciada en 1968, entregó la mayor cantidad de tierra rústica a entes colectivos creados por dicho proceso, ya sea cooperativas agrarias o complejos agroindustriales pero también a familias campesinas.

A partir de esa época, dos factores aumentaron la migración del campo a la ciudad produciendo una crisis político-social:

·         El fracaso económico de los modelos colectivos de gestión propuestos por la Reforma Agraria y que, en la mayoría de los casos devino en el reparto de la tierra entre sus beneficiarios, quedando muchos campesinos sin tierra presionados a migrar a la ciudad en busca de empleo.

·         El inicio del terrorismo en 1980 y su escalada de violencia hacia fines de esta década que produjo migración masiva y sin control.

Y dos publicaciones encaminaron la opinión pública para conseguir progresivamente la dación de la legislación que permitió el reconocimiento legal del posesionario:

·         En 1984: “Desborde popular y crisis del estado” por José Matos Mar, que desde su enfoque sociológico valora la gesta de la población para resolver su problema de vida y de vivienda al decidir migrar, invadir tierra rústica y autoconstruir su vivienda dejando al Estado sin respuesta.

·         En 1986: “El otro sendero” por Hernando de Soto, Enrique Ghersi y Mario Ghibellini, que desde un enfoque economicista valora en la autoconstrucción la creación de valor de la nada, lo identifica como un ahorro familiar y propone su utilización como garantía para convertir al poblador en emprendedor.

Las primeras invasiones eran organizadas por los pobladores enfrentando a alcaldes, policías, fiscales y jueces. Luego venía un largo proceso para conseguir la titulación, los servicios básicos de agua, desagüe, energía, alumbrado público, pistas y veredas, proceso en el que los pobladores eran extorsionados por la administración pública y en el que se tornó como pieza clave el apoyo de los políticos, por eso hay Pueblos Jóvenes con todos sus nombres, finalmente este proceso devino en cada vez más corrupto, llegando a incluir en el reparto de lotes a todas aquellas autoridades encargadas de impedir la invasión, hasta llegar a la actual modalidad, grupos de financistas informales detectan un área, toman posesión de ella y la conservan violentamente con protección de delincuentes armados, lotizan el área y empiezan la venta de los lotes. A esos grupos, que cuentan con apoyo en todas las instancias del poder y en todos los sectores de la administración pública, se les llama mafias de tráfico de tierras.

2. ¿Dónde se origina la cadena de la autoconstrucción y cómo romperla?

Desde los 80, los pobladores que invaden y consiguen un lote, tienen por delante un largo camino, no solo vivir extorsionados por autoridades y políticos, además la autoconstrucción significa años de alta morbilidad para la pareja y su familia ya que las condiciones ambientales de la construcción que habitan, puede llevar a la pareja o a sus hijos a la neumonía o la tuberculosis o a la disentería y de allí a la tifoidea o la hepatitis. Terminar la vivienda es importante, por eso no importa tanto la calidad, por eso aceptan presupuestos donde se sustituye el ladrillo King Kong por el pandereta y el ladrillo hueco de 30 x 30 x 15 por el carachita de 30 x 30 x 10, esto más la falta de conocimientos para planear la estructura desde la cimentación hasta el techado, los lleva a una construcción preparada solamente para condiciones estáticas, incapaz de resistir las exigentes condiciones dinámicas de un sismo de 8,6 Mw como el que nos amenaza, lo que lleva a la alta vulnerabilidad desde siempre y a partir del sismo, a la ruina económica o la muerte.

Todo esto de un lado y del otro nada. Entonces, si un poblador joven o una pareja pudieran acceder a lo mismo que ocupa antes de invadir, es decir, un cuarto, un baño y una kitchenette, es decir una Vivienda Mínima, una VM de 17 a 20 m², pero propia, en un multifamiliar sismo-resistente planeado y construido con grado de excelencia, con un sistema de registro público eficiente e inmediato que lo haga propietario legal con muy poco esfuerzo, con subvención estatal respaldando la operación, más el bono al buen pagador, se conformaría del lado de la solución, una posibilidad real que dejaría de tener a la autoconstrucción como única opción.

Dada la eficiencia y seguridad del sistema de registro, el propietario estará en condiciones de vender esta unidad para comprar otra VM de dos dormitorios de 25 a 30 m² o de tres dormitorios que también serán parte del programa básico inicial. La escases inicial de VM, hará que su precio de reventa adquiera mayor valor, lo cual beneficiaría al programa.

Estos edificios multifamiliares sismo-resistentes con VM, serían de seis o siete pisos, el primer piso estaría dedicado a comercio vecinal. Se construirían en forma masiva con abundancia de tecnología y maquinaria, con muchos componentes normalizados y/o prefabricados, Dejando planificadas áreas para equipamiento urbano, sus alrededores se calcularán para la subasta de áreas para construcción de todo tipo de emprendimientos privados con indicaciones de zonificación, densidad y volumen.

Todo el conjunto será planeado con instalaciones de agua potable y agua bebible, con desagüe desagregado en aguas grises y negras cada una con su respectivo tratamiento. Sus sistemas viales estarán planeados para albergar transporte masivo, desde el inicio se recolectará la basura diferenciada orgánica/inorgánica y se planeará plantas de tratamiento para cuando el volumen lo permita, el grado de excelencia del proyecto urbano será tal, que podrá acceder a bonos de carbono y así obtener financiamiento de bajo costo.
Cada edificio multifamiliar, planeados con un ascensor central y ejes de circulación logitudinal, podría tener hasta 180  o 190 unidades a razón de 30 o 32 por piso, el primer piso dedicado a comercio vecinal. En conjunto, los edificios deberán tener un sistema de administración común a cargo de una empresa con la obligación de proveer administradores formados profesionalmente por alguna  entidad especializada y por guardianes igualmente formados por algún tipo de diplomado básico que les permita desempeñarse eficientemente como un cuerpo unitario, lo cual es básico para el éxito del programa. Los edificios estarían provistos de facilidades para que los guardianes puedan cortar el suministro de agua y energía eléctrica a aquellos propietarios que no paguen las cuotas de mantenimiento que dada la cantidad de pequeñas unidades inmobiliarias por edificio, no serán muy altas, la administración además dispondrá del ingreso proveniente de los alquileres de las áreas de comercio vecinal del primer piso. Este cuerpo de guardianes y administradores será una fuente de empleo adecuado y debería permitir la subsistencia de una familia por cada uno de estos tipos de empleo.

De esta forma se rompería la cadena de la autoconstrucción y se sustituiría por el camino al desarrollo urbano sostenible en el Perú.

Es difícil pensar en este programa para ser aplicado hoy en Lima, por lo que su aplicación inmediata sería por ahora fuera de Lima y condicionado a ser aplicado en Lima, como parte de la labor de reconstrucción después del gran sismo.

Comentario de dos frases del presidente Martín Vizcarra:

El presidente Martín Vizcarra anunció ayer por televisión que en el programa Techo Propio, se ha rebajado a 5% el requisito de una familia de contar con el 10% ahorrado para recibir un bono familiar para construcción de su vivienda, bono … “que permitirá a cualquiera que tenga un lotecito…etc, etc.. iniciar la construcción de su vivienda antisísmica……”
Primera frase, cuando el presidente dice “…cualquiera que tenga un lotecito….”,
yo escucho: “…cualquiera que haya comprado un lote a alguna de las muchas mafias de traficantes de terrenos que en todo el país, luego de invadir, pero más precisamente posesionarse ilegalmente y generalmente delincuencialmente de grandes extensiones de terreno rústico tanto público como privado, venden lotes rústicos, sin servicios, a los pobladores que no tienen ninguna otra posibilidad de obtenerlo…”
Entiendo que no es la mejor oportunidad para criticar lo dicho por el presidente Vizcarra, pero esa es la verdad.
Segunda frase, cuando el presidente dice “…esos pobladores…podrán construir viviendas antisísmicas…”
Yo escucho, “esos pobladores, sobre esos terrenos carentes de estudios de riesgo y de estudio de suelos, lamentablemente iniciarán un proceso de autoconstrucción el que desgraciadamente terminará en una edificación mal diseñada, mal cimentada y peor estructurada, en la que se empleará ladrillo pandereta como ladrillo portante y ladrillo carachita como ladrillo de techo lo que producirá viguetas de peralte insuficiente que además, al igual que toda la estructura, será llenada con concreto de muy mala calidad por la abundancia de agua en la mezcla, todo lo que contribuirá a su clasificación como altamente vulnerable para el sismo de grado 8,6 Mw que es el que nos amenaza, desde que el año 2010 fue pronosticado por el CISMID de la Facultad de Ingeniería Civil de la UNI (donde el presidente estudió), vulnerabilidad que muy probablemente la hará colapsar parcial o totalmente produciendo muy probablemente la ruina económica o la muerte de ese poblador o su familia…”
Lo siento señor presidente, al igual que usted, toda mi vida he construido y tanto usted como yo sabemos que es imposible que por autoconstrucción se obtenga una edificación sismo-resistente a grado 8,6 Mw. que es la magnitud del sismo pronosticado el 2010 para Lima por el CISMID de la UNI. Sin embargo, entiendo las presiones a las que Ud. está sometido, entiendo su desesperación en estos días por encontrar maneras legales de inyectar dinero a las familias, pero también lamento que se haya desperdiciado la oportunidad de invertir en edificaciones realmente sismo-resistentes, pero construidas sobre terrenos inscritos en los Registros Públicos, que cuenten con estudios de riesgo, estudio de suelos y habilitación urbana, planeados por urbanistas, diseñados por arquitectos, calculados, construidos y supervisados por ingenieros, construidos con abundante maquinaria y tecnología, en programas compuestos por unidades multifamiliares con variedad de opciones para uno, dos y tres dormitorios, con facilidades de comercio vecinal, educación básica y salud pública y “allí sí”, apoyados por una subvención estatal, mucho mayor que 10,000 soles. También entiendo que tiene usted que cuidar su imagen de no dar trabajo a los miembros del Club de la Construcción que lamentablemente no podrían ser excluidos de los concursos públicos. Entiendo también que sería altamente impopular baipasear a los vendedores retail de materiales de construcción que se activarán con la autoconstrucción y sobre todo entiendo también que esta medida le abriría una brecha con los lobbys que en el Congreso de la República mantienen las mafias de tráfico de terrenos. Pero no dejaré de pensar que esta fue una oportunidad más de cambiar la autoconstrucción como política del Estado peruano en materia de vivienda popular. Autoconstrucción que hace al Estado peruano “promotor del sub desarrollo urbano” y que debería ser cambiada por otra como la descrita, similar a la del resto de los países de nuestro continente, que lo convertiría en promotor del desarrollo urbano.