Reflexiones COVID19. Planeamiento, autoconstrucción y vivienda multifamiliar.

En una ciudad como Lima amenazada por un sismo de 8.6 Mw y en general en un país sísmico como el Perú, la sismo resistencia de sus estructuras a grado 8.6 Mw es o debería ser un requisito. Pero esta sismo resistencia es muy costosa de obtener en unidades individuales, de modo que, cuando el estado peruano tome alguna acción encaminada a resolver el problema de la vivienda popular, abandonando la actual política de estado fundada en la intervención de mafias para proveer terrenos y la autoconstrucción para proveer edificaciones, la vivienda colectiva y por consiguiente el edificio multifamiliar aparecen como la única respuesta posible para este fin. El tema entonces es definir ¿qué tipo de multifamiliar necesitamos?
Yo creo que necesitaríamos usar le herramienta “Vivienda multifamiliar” para desincentivar la autoconstrucción que es fuente de vulnerabilidad, de desorden y finalmente de sobre costo por metro cuadrado. Creo que una de las maneras de desincentivar la autoconstrucción sería proveer en los programas de vivienda popular, viviendas mínimas (VM) de 17 a 20 m². Con una subvención estatal, con adición del Bono Familiar y además con el Bono al buen Pagador estas viviendas se entregarían a parejas a precios muy baratos, contra el requisito de no poseer en el territorio nacional, ni en SUNARP ni en COFOPRI, ninguna otra propiedad registrada a su nombre. Antes, habrá que convencer al poblador que el ahorro familiar del futuro autoconstructor representado por su vivienda autoconstruida, en un futuro, está amenazado a perderse por un sismo que afectaría parcial o totalmente su propiedad vulnerable, pero comprando una VM sismo-resistente, subvencionada y asegurada, podría venderla para mudarse a otra mayor en el momento que desee. Entonces, estas viviendas deberían estar acompañadas por otras de 25 a 30 m² de 2 dormitorios para parejas con uno o dos hijos. La idea sería que tanto las unidades de 17 a 20 m² como las de 25 a 30 m² sean posibles de acceder en función a la dinámica de la familia, se crearía un mercado inmobiliario actualmente inexistente de VM, con lo que su precio de reventa tendría a aumentar y sería la señal para aumentar el volumen de VM por construir. Ya sea porque la familia crezca o ya sea porque encuentren empleo en otra parte de la ciudad, la dinámica de este mercado, aliviaría la presión por el transporte público masivo. A diferencia de las viviendas autoconstruidas, estas viviendas sismo-resistentes deberían estar aseguradas contra todo riesgo, constituyendo el principal ahorro seguro de la familia sobre todo en caso de una desgracia.
Óbviamente sería muy costoso hacer estas viviendas en Lima por el alto costo del suelo, yo las haría en ciudades del resto del Perú excepto Lima, empezando por las áreas críticas de falta de vivienda como las afectadas por el Niño costero de 2016. Creo que estas unidades son imprescindibles en cualquier Plan de Vivienda Popular en el Perú, teniendo en cuenta que es necesario desincentivar la autoconstrucción.
Tanto en el caso de las VM de 1D de 17 a 20 m² como las de 2D de 20 a 25 m², se harían en edificaciones de cuatro pisos de vivienda sobre un piso de comercio vecinal. Solamente en los casos en los que el volumen construido lo justifique o la complejidad del poblado lo permita, se harían edificaciones de más de cinco niveles equipando cada edificio con un ascensor.
Creo que si se produce un solo diseño, totalmente normalizado que permita tener muchas piezas pre-fabricadas para ser construidas con abundancia de tecnología y maquinaria, con supervisión independiente, sistemas virtual y presencial amigables y eficientes tanto para acceso al programa como a los Registros Públicos, se obtendría dos tipos de resultados: Por un lado, se des-insentivaría u ojalá se erradicaría la autoconstrucción y por otro se crearían células de sostenibilidad para ser reproducidas en otras partes del país incluso en lugares vacíos donde pueda crearse nuevas ciudades planificadas, tarea que el estado peruano no hace desde hace 200 años.

Burocracia en acción.

En El Comercio de hoy 16 de mayo de 2020, el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento, anuncia tres medidas: Creación de supermanzanas, parques de bolsillo y zonas de velocidad vehicular 30 Km/hora,  a fin de adaptar la planificación y el equipamiento urbano a un escenario posterior al COVID-19. Increíble, el Ministerio que desde hace 50 años permite en todo el Perú el crecimiento del área urbana a cargo de mafias de traficantes de tierra que se posesionan de grandes áreas rústicas y luego lotizan, sin dejar espacios públicos para  reunión, recreación ni equipamiento urbano, plantea ahora la creación de supermanzanas para disponer de las vías interiores como espacios de reunión.  La solución a la escases de parques que no existen porque los traficantes que diseñan la ciudad la conciben como la suma de lotes para ser vendidos, será resuelta por los denominados Parques de Bolsillo, “en terrenos vacíos del municipio y hasta del sector privado”. Estos terrenos del municipio deben referirse a las áreas de aportes obligatorios que la mayoría de las veces se redime en dinero a precio de arancel, es decir: no se dejan. Terrenos del sector privado deberá referirse a la cantidad de terrenos vacíos que con fines especulativos quedan sin uso y que son propiedad de alcaldes, comisarios, fiscales, jueces y funcionarios que para permitir la invasión que estarían obligados a impedir, cobran su inacción de esa manera, permitiendo la “invasión”. Son terrenos de dimensiones domésticas como todos los demás, sin ninguna ubicación ni vocación para parque, ¿los expropiarán? ¿Cuándo dispondrán de ellos? ¿Tendrán área verde? ¿Árboles? ¿Quién los regará? en estos “parques de bolsillo” los niños podrán esconderse sin ser vistos por sus padres. Finalmente las zonas de velocidad máxima 30 Km/hora quizá sea la única medida que funcione si se logra hacer que se cumpla. Tres medidas que delatan la terrible realidad de una burocracia tan despistada y una prensa tan poco exigente que le hace eco. Si tuviéramos un congreso a la altura, pediría una Ley de Suelo, donde el Estado recupere su capacidad de planear la ciudad y la región, pero para esto deberían derogar la legislación sobre posesión de tierra rústica que nos ha dado la ciudad que ahora tenemos, pero eso sería afectar los intereses de las mafias de tráfico de tierra. Difícil.

Dos ciudades del siglo XXI

Esta crisis, debería ser suficiente como para reflexionar respecto al futuro desarrollo urbano y regional del Perú. No podemos, (no deberíamos) gastar tanto porcentaje del dinero público en Lima, a la luz de la amenaza sísmica, necesitamos potenciar pronto, uno o dos centros alternativos a Lima, preferiblemente uno al norte y otro al sur. Cada centro debería estar asociado a alguna actividad que genere empleo y además en sí mismo tener un grado de excelencia tal, que se convierta en una atracción suficiente como para que atraiga inversión y población. Así como se dan las cosas a nivel mundial en nuestros días, no se piense en inversiones estatales gigantescas, al Estado debería corresponderle solamente la coordinación en sí y la búsqueda de sinergias y apostar por las obras básicas de habilitación urbana como agua, desagüe, alumbrado eléctrico, pistas y veredas que al hacerlas antes de la ocupación por la población, saldrán a costos unitarios más bajos que los que está acostumbrado a gastar sobre áreas mal diseñadas y ya pobladas. Pero seamos conscientes que coordinar es una de sus más escasas virtudes, entonces habría que crear un ente independiente de los gobiernos, con un directorio integrado solo por méritos por personas de primer nivel global y con el encargo de planear, programar, contratar la ejecución, supervisar y controlar el proceso que seguramente en su primera etapa demorará unos 10 o 15 años o más, pero estamos hablando de ciudades. El estado peruano solamente gastaría en el pago inicial de las dietas de este directorio, digamos tres a cuatro años. Este directorio que podría tener sesiones virtuales a nivel global,  dispondría de un gerente general local al mando de una oficina local encargada de las operaciones en el sitio. El principal insumo de este proyecto debería ser la ambición, pensar en excelente, pensar en grande, pensar en futuro, pensar en el país. Yo creo que si logramos vender la idea de que estamos haciendo excelentemente las cosas, se obtendría el éxito.

Se haría un concurso para la elaboración de los planos del trazado urbano, los equipos deberán ser mixtos una firma local asociada a otra internacional  básicamente porque no hay mucha experiencia local en el tema, pero el pago sería con muy poco dinero y el resto en m² de tierra en la ciudad por crear. El jurado sería compuesto por tres representantes. Uno representante de las facultades de arquitectura de las universidades top five del Perú. Otro representante de los concursantes y otro preferentemente arquitecto o urbanista con experiencia en el tema, representante del Consejo de Ministros.

La visión de este plan se proyecta unos 25 años para en esa época tener dos centros poblados uno al norte y otro al sur que sean los centros de modernidad, de excelencia, de sostenibilidad, de industria, de inteligencia artificial y de producción de empleo del país o de la costa oeste del subcontinente. Creo que es importante que sean dos para generar competencia entre ellos. Cada una de estas ciudades estará articulada axialmente a uno o más puertos con el que se comunicarían por trenes de alta velocidad, así como autovías de primer orden a los poblados circundantes de modo que en realidad estaremos hablando de un hinterland o ámbito regional por cada ciudad.

Modalidad de producción y gestión de la ciudad:

·       El programa básico de estas ciudades contaría con un Centro de Negocios que contenga todas las facilidades para la realización de negocios de alcance global, Coworking offices, oficinas para alquilar, cafeterías, hotel, restaurantes, un teatro-auditorio. Cada uno de estos negocios podría ser un negocio independiente, recibirán una garantía que el estado peruano se compromete a continuar con este proyecto hasta su funcionamiento integral.

·       Un aeropuerto internacional que además contenga la estación nodal central que reciba al tren de alta velocidad y al transporte terrestre hacia y desde el puerto o los puertos, estos equipamientos se planearán por etapas y se darán en concesión por 40 o 50 años renovables.

Cada uno de estos negocios interesados en participar pondría su nombre y se comprometería a comprar una cantidad de metros cuadrados y a hacer la inversión vía un fideicomiso, otro concurso designaría a la empresa encargada de construir siendo el objeto seleccionar a la empresa que, habiendo hecho una cantidad significativa de obras similares, cobre menos. Se permitirá que los interesados que deseen gestionar su construcción lo puedan hacer.

Todas las obras se planearían por etapas, las etapas reservarán el área física en el terreno hasta un plazo razonable, si en el plazo, el interesado no hizo uso de su derecho, su parte deberá ser subastada para obtener otro interesado.
El programa básico por ciudad sería:

Aeropuerto internacional incluyendo la estación nodal

Centro de negocios
Zona comercial
Parque industrial
Universidad pública dirigida a alta tecnología en todas las disciplinas que logre dictar.
Centro de Salud con consultorios y áreas de hospitalización básica
Gran parque, parques menores y plazas.

Zona de vivienda en la que se incluirá departamentos de 17.00 a 20.00 m² para personas solas o parejas, siendo estos muy importantes porque con la debidas subvención o bonos familiares y bonos de buen pagador, deberían anular la posibilidad de invasión y autoconstrucción que de esa manera en estas ciudades estaría totalmente desincentivada. Departamentos de 25.00 a 30.00 m²  para parejas jóvenes y el resto de otras dimensiones. Las áreas de vivienda deberían  tener facilidades para comercio vecinal, educación pre escolar y básica y atención primaria de salud. Creo que la Zona de vivienda debería construirse como prioridad, antes de echar a andar el resto de lo planeado, para evitar la formación de un campamento que en la mayoría de los casos permanece como asentamiento fuera de control aún después de su utilización en la construcción, tal es el caso de muchas ciudades nuevas en América latina como Brasilia, Can Cún y otras.

Las estructuras de estos equipamientos deberían ser sismo-resistentes a grado 8.5 Mw, todas sus edificaciones deberían tener algún tipo de amortiguadores sísmicos que aseguren la funcionalidad continua y en su construcción debería emplearse sistemas prefabricados y alta tecnología.

Toda la ciudad debería estar planeada con instalaciones de agua potable con un punto de agua bebible abastecida por un filtro cerámico por unidad inmobiliaria, desagüe desagregado en aguas grises y aguas negras cada una con su respectivo tratamiento urbano, las aguas tratadas se usarán en el riego de parques o su vertimiento a ríos o canales.

Estas ciudades serán un ejemplo real de sostenibilidad, no se deberá usar ladrillos de arcilla porque su fabricación depreda los suelos agrícolas, ni madera no cultivada y talada ilegalmente para encofrados, marcos, puertas o ventanas, tampoco madera del bosque seco tropical para parket de pisos. Todas las edificaciones y toda la ciudad, deberá tener facilidades para el recojo desagregado de basura, la basura orgánica deberá ser almacenada para la producción de metano y permitir una planta que utilice el metano cuando su volumen lo justifique. Los desechos inorgánicos deberán ser recolectados desagregados para ser empleados en procesos de reciclaje. El desmonte de construcción que no será abundante por que los procesos de prefabricado los minimizan, se acumularán en un cerro artificial previamente señalado.                                                                                                                            

El principal elemento del éxito de estas ciudades será el ser humano que las habite, razón por la que desde sus inicios la educación en todos sus procesos será intensa y gratuita, deberá haber permanentes campañas de adaptación y concientización para la vida comunal. En estas ciudades por el tiempo que dure la etapa de construcción no habrá elecciones ni alcalde por lo que su dirección y administración estará a cargo de la entidad gestora. Las actividades que se instalen en las áreas industriales de estas ciudades tendrán por diez años, excepción de impuestos a la renta y a la propiedad predial para todas sus actividades y solamente pagarán arbitrios que, por ese lapso, los manejará la entidad gestora exclusivamente para beneficio de la misma ciudad. A partir del décimo año de su implantación, las empresas empezarán a pagar gradualmente a razón de un incremento del 1% por año, los impuestos a la renta y a la propiedad predial hasta igualarse con el resto de áreas del país.

Probable ubicación:                                                                                                                                    La ciudad del norte podría estar entre Piura y Sullana con la idea de que algún día pueda producirse una conurbación con alguna de estas o con las dos, la actividad central que propondría sería Centro Internacional de Negocios. Deberá respetarse escrupulosamente las áreas de bosque seco tropical que deberán quedar como inmensos parques. Trenes de alta velocidad unirían esta ciudad con Talara (90 Km), Paita (50 Km), Piura y Chiclayo (220 Km) y con la zona del proyecto Olmos (130 Km). El agua para esta ciudad se proveería de uno o los dos ríos Chira o Piura, la energía de esta ciudad podría ser múltiple, tanto termoeléctrica alimentada con gas de la zona y fotovoltaica aprovechando la luminosidad existente. Una amplia y muy estudiada documentación reciente de los Niños 1983 y 2016, permitirá construir redes eficientes de drenaje y adecuadas defensas para ubicar en forma segura la infraestructura urbana y vial.

La ciudad del sur podría quedar inmediatamente al sur de Ilo. Trenes de alta velocidad unirían esta ciudad con Tacna (110 Km), Mollendo (110 Km) Matarani (10 Km adicionales) y de Mollendo a Arequipa (120 Km adicionales). La actividad central que propondría sería la creación o fabricación de motores automotrices eléctricos que insumen cobre y la fabricación de baterías para estos motores haciendo uso de las tierras raras que deberían empezar a explotarse en el altiplano de Puno y que llegarían vía Arequipa y Matarani/Mollendo en el ferrocarril existente. El agua para esta ciudad podrá ser agua de mar desalinizada en una planta local. La energía podría ser termoeléctrica a gas, los primeros años abastecida por vía marítima desde Melchorita, posteriormente debería ser abastecida por el gasoducto sur peruano directamente desde Camisea. En un futuro, la llegada del gasoducto potenciará la industria petroquímica. Se podría promover un dársena de primer nivel para el servicio de naves que extendido a astillero complementaría las facilidades del puerto.

Para los que piensen que la creación de estas ciudades es un sueño irrealizable, les diré, también fue un sueño irrealizable para Mayta Cápac fundar Arequepay hoy la hermosa Arequipa a 350 Km del Cusco, o para Huayna Cápac fundar la magnífica Quito a 2,000 Km del Cusco, tan irrealizable como para Pizarro fundar Lima. No se crea que con una población que creció de 20 a 30 millones de habitantes entre finales del siglo XX y comienzos del XXI no se fundaron ciudades. El paso siguiente a la construcción de la carretera marginal de la selva visionariamente concebida por Fernando Belaunde Terry, debió ser fundar ciudades, pero los gobiernos que lo sucedieron no lo hicieron, entonces hoy podemos ver ciudades como Nueva Cajamarca, Tocache, Picota y decenas de poblaciones que crecieron a la vera de la carretera Marginal de la Selva potenciadas por el rico valle del Huallaga que se formaron sin ningún criterio, con lamentables desperdicios de hermosas áreas naturales injuriadas por asentamientos poblacionales caóticos y desordenados, sobre los que ahora el estado debe invertir penosamente sin ninguna facilidad, ni plan previo, ni terrenos disponibles, en servicios e infraestructura. Similar caso el de la ciudad de Virú que debió asumir el desarrollo agrícola del proyecto de irrigación Chavimochic, que hoy es una enorme barriada sin ningún futuro y que reclama la acción del estado. O el más reciente asentamiento poblacional de Melchorita en el Km 180 de la carretera Panamericana sur, formado debido al impulso de la oferta de empleo del puerto para el transporte del gas de Camisea. O quizás el poblado de Huaypetuhe, formado por los mineros ilegales que extraen oro del río del mismo nombre en Madre de Dios, lugar donde centenas de niños son sometidos a trabajo esclavo y centenas de niñas son sometidas a la prostitución, poblado que ahora tiene municipalidad, donde los mineros eligen su alcalde y descartan la autoridad regional y nacional porque manejan su ilegal riqueza sin ningún control del estado. Ninguno de estos nuevos asentamientos de los que en el Perú hay varios miles, mereció la atención del estado en su momento y hoy forman parte de nuestra realidad de generalizado subdesarrollo urbano, todos usan y usarán su poder poblacional para reclamar obras del estado que deberá invertir acomodándose a los vicios anti técnicos que la población sin ningún apoyo creó.

Recorriendo el Perú vemos lastimosas maneras de ignorar paisajes, arruiados por el caos y el desorden con los que tratamos el territorio, incluso en áreas como Cusco y Puno que increíblemente viven del turismo y la venta de paisaje. 

Por falta de visión de sus habitantes, por inacción de autoridades y burocracia indolente, el Perú sufrió la pérdida de valiosas oportunidades de crear paisajes urbanos hermosos. El río Mantaro podría haber convertido a Huancayo en una hermosa ciudad fluvial con malecones y puentes si sus riberas no hubieran sido invadidas por áreas de autoconstrucción desordenadas y caóticas. La misma lamentable pérdida paisajista se da en Yurimaguas, en Aguaytía, en Pucallpa, en Tarapoto y cientos de ciudades autoconstruidas sin ninguna ambición, sin ningún orden ni concierto arruinando el bello ámbito natural.

Si esta propuesta se llevara a cabo, en unos 25 o 30 años, estas ciudades tendrían tanto peso propio que permitirían continuar rentablemente los trenes de alta velocidad hasta Lima, teniéndose una infraestructura vial que para ese entonces será vital para el desarrollo nacional.  Creo que esa es la forma como debe conectarse ferroviariamente Lima con el norte y con el sur y no con el absurdo Tren de Cercanías que en la actual situación, solamente contribuiría a ampliar el área urbana de Lima y aumentar su población. .               

Creo que con las dos ciudades propuestas se valoraría un nivel de excelencia que en el Perú aún no existe, se apreciaría que es mucho más lógico y rentable hacer las cosas bien que hacerlas mal, estas ciudades deberían convertirse en laboratorios exitosos que demuestren que en el Perú se puede lograr desarrollo urbano, esa también es parte de la misión de estas ciudades.

Crisis post pandemia y reflexión.

Para los que quieran verlo, esta crisis del coronavirus deja, en medio de una gran cantidad de situaciones únicas e irrepetibles, una buena cantidad de enseñanzas relacionadas al tema urbano.

Cuando constatamos que los únicos espacios públicos del que disponen nuestras ciudades son los correspondientes a las pistas y veredas y no tenemos espacios públicos importantes ni de reunión ni de recreación, que en asentamientos y pueblos jóvenes, el área urbana construida desde hace 50 años, son solamente la suma de las viviendas y no tenemos plazas, ni parques, ni espacios reservados para construir equipamiento urbano de salud ni ninguno otro aún si tuviéramos el dinero para hacerlo, nos damos cuenta que este es el fruto de cincuenta años de la ciudad trazada por traficantes de tierra, aplicando la  tiza directamente al terreno en búsqueda de la mayor cantidad de lotes y cuando nos rebelamos a esta realidad y nos preguntamos por qué no pudimos impedirlo, sabemos que la respuesta es porque desde siempre estas mafias estuvieron representadas y defendidas en todos los Congresos, en todos los ejecutivos, en todos los niveles del ministerio público, en el Poder Judicial, en todos los niveles municipales, incluso muchas fueron y son organizadas por la autoridad municipal y que, siendo así, para lograr algún plan que nos lleve al desarrollo urbano, quizá necesitemos una situación límite, que permita lograr tres requisitos: en primer lugar derogar la legislación existente sobre posesión de tierra rústica, en segundo lugar, una Ley General de Suelo que someta el suelo a la planificación encaminada a la obtención del beneficio colectivo y en tercer lugar lograr una nueva legislación sobre expropiaciones que, en un plazo mínimo, permita disponer, de los inmuebles afectados por alguna acción de planeamiento. Desde mi punto de vista, no será posible poner en marcha ningún tipo de planeamiento urbano si antes no logramos estos tres requisitos.

¿Cuál sería la situación límite que provea el factor detonante para obtener esto?, no fue esta crisis del Coronavirus, esta solamente cumplió su rol al hacer evidente el problema para los que lo quieran ver. Lamentablemente, la situación límite quizá sea el gran sismo de grado 8.6 Mw científicamente pronosticado desde el año 2010 y que estamos esperando desde entonces.

Parece increíble, que tenga que ser así, que debamos actuar a partir de una tragedia y no podamos actuar a partir de un pronóstico científico y estar mejor preparados para cuando la amenaza ocurra. Es tal como si hubiéramos recibido el pronóstico científico de la presente crisis del corona virus hace diez años y no hubiéramos encaminado todos nuestros esfuerzos a mejorar nuestros hospitales, aumentar nuestras UCI y entrenar a una mayor cantidad de personal de salud incluyendo médicos, enfermeras y técnicos. Parece increíble, pero así exactamente es, con la diferencia que mientras esta crisis viral matará del orden de los miles de peruanos, el terremoto pronosticado, demoliendo el 30% o más de las edificaciones autoconstruidas, dependiendo de la hora en que ocurra, matará decenas de miles contando a aquellos cuyas viviendas colapsen totalmente y dejará arruinadas económicamente a muchas más familias sobrevivientes contando aquellos cuyas viviendas sufran daño parcial o total.

Frente a nuestra realidad de 80% o más del área urbana edificada producto de la autoconstrucción, Chile hoy día puede exhibir un escenario urbano con un 15% de informalidad y puede resistir sismos de 8 Mw como el de 2014 (también pronosticado el 2010), casi sin víctimas, pero aparentemente para que eso pueda ser posible tuvieron que suceder en 1960 el sismo de Valdivia de 9.00 Mw, el mayor sismo registrado por el ser humano, el de Algarrobo-Valparaiso de 1985 de 8 Mw,, el de Antofagasta de 1995 de 8 Mw,, el de Cauquenes de 2010 de 8.8 Mw, y el ya mencionado de Iquique de 2014 de 8 Mw y además intercalados desde 1970 quince sismos de más de 7 Mw., aparentemente gracias a eso y también aparentemente debido a la dictadura desde 1973, Chile prohibió la autoconstrucción y emprendió la provisión masiva de vivienda popular sismo resistente que le permite su actual exitosa performance frente a los grandes sismos. Muy lamentablemente, nuestro caso es muy distinto.

En el supuesto caso que haya que actuar a partir de la ocurrencia de nuestro pronosticado sismo de 8,6 Mw, ¿qué sería necesario hacer al día siguiente? y ¿qué habría que hacer después para no repetir los mismos fatídicos errores y ojalá encaminarnos a conseguir algún grado mayor de desarrollo urbano?

Al día siguiente deberíamos empezar a remover escombros y eliminar al menos el desmonte que impida el tránsito vehicular por vías importantes, ¿A dónde llevar esa enorme cantidad de material? ¿Sería necesario un tratamiento previo? ¿Podría ser arrojado al mar?

Commovida por la tragedia, la opinión pública ¿escuchará argumentos como para el cambio de política territorial y de vivienda popular o insistirá con apoyar la autoconstrucción?

En el supuesto deseado caso que se logre la opinión pública favorable al cambio de política territorial y de vivienda popular, tarea que, tal como lo hace el Colegio Médico en el campo de la medicina, correspondería trazar desde ya a los colegios de arquitectos y de ingenieros por lo menos este último en su capítulo de ingenieros civiles, me atrevo a delinear un derrotero de medidas.

Pero antes, nuestra opinión pública debería ser ilustrada por lo menos sobre dos temas

1.    ¿Porqué es posible el manejo territorial por las mafias de tráfico de tierras?

2.    ¿Dónde se origina la cadena de la autoconstrucción y cómo romperla?

1. ¿Porqué es posible el manejo territorial por las mafias?

La Reforma Agraria iniciada en 1968, entregó la mayor cantidad de tierra rústica a entes colectivos creados por dicho proceso, ya sea cooperativas agrarias o complejos agroindustriales pero también a familias campesinas.

A partir de esa época, dos factores aumentaron la migración del campo a la ciudad produciendo una crisis político-social:

·         El fracaso económico de los modelos colectivos de gestión propuestos por la Reforma Agraria y que, en la mayoría de los casos devino en el reparto de la tierra entre sus beneficiarios, quedando muchos campesinos sin tierra presionados a migrar a la ciudad en busca de empleo.

·         El inicio del terrorismo en 1980 y su escalada de violencia hacia fines de esta década que produjo migración masiva y sin control.

Y dos publicaciones encaminaron la opinión pública para conseguir progresivamente la dación de la legislación que permitió el reconocimiento legal del posesionario:

·         En 1984: “Desborde popular y crisis del estado” por José Matos Mar, que desde su enfoque sociológico valora la gesta de la población para resolver su problema de vida y de vivienda al decidir migrar, invadir tierra rústica y autoconstruir su vivienda dejando al Estado sin respuesta.

·         En 1986: “El otro sendero” por Hernando de Soto, Enrique Ghersi y Mario Ghibellini, que desde un enfoque economicista valora en la autoconstrucción la creación de valor de la nada, lo identifica como un ahorro familiar y propone su utilización como garantía para convertir al poblador en emprendedor.

Las primeras invasiones eran organizadas por los pobladores enfrentando a alcaldes, policías, fiscales y jueces. Luego venía un largo proceso para conseguir la titulación, los servicios básicos de agua, desagüe, energía, alumbrado público, pistas y veredas, proceso en el que los pobladores eran extorsionados por la administración pública y en el que se tornó como pieza clave el apoyo de los políticos, por eso hay Pueblos Jóvenes con todos sus nombres, finalmente este proceso devino en cada vez más corrupto, llegando a incluir en el reparto de lotes a todas aquellas autoridades encargadas de impedir la invasión, hasta llegar a la actual modalidad, grupos de financistas informales detectan un área, toman posesión de ella y la conservan violentamente con protección de delincuentes armados, lotizan el área y empiezan la venta de los lotes. A esos grupos, que cuentan con apoyo en todas las instancias del poder y en todos los sectores de la administración pública, se les llama mafias de tráfico de tierras.

2. ¿Dónde se origina la cadena de la autoconstrucción y cómo romperla?

Desde los 80, los pobladores que invaden y consiguen un lote, tienen por delante un largo camino, no solo vivir extorsionados por autoridades y políticos, además la autoconstrucción significa años de alta morbilidad para la pareja y su familia ya que las condiciones ambientales de la construcción que habitan, puede llevar a la pareja o a sus hijos a la neumonía o la tuberculosis o a la disentería y de allí a la tifoidea o la hepatitis. Terminar la vivienda es importante, por eso no importa tanto la calidad, por eso aceptan presupuestos donde se sustituye el ladrillo King Kong por el pandereta y el ladrillo hueco de 30 x 30 x 15 por el carachita de 30 x 30 x 10, esto más la falta de conocimientos para planear la estructura desde la cimentación hasta el techado, los lleva a una construcción preparada solamente para condiciones estáticas, incapaz de resistir las exigentes condiciones dinámicas de un sismo de 8,6 Mw como el que nos amenaza, lo que lleva a la alta vulnerabilidad desde siempre y a partir del sismo, a la ruina económica o la muerte.

Todo esto de un lado y del otro nada. Entonces, si un poblador joven o una pareja pudieran acceder a lo mismo que ocupa antes de invadir, es decir, un cuarto, un baño y una kitchenette, es decir una Vivienda Mínima, una VM de 17 a 20 m², pero propia, en un multifamiliar sismo-resistente planeado y construido con grado de excelencia, con un sistema de registro público eficiente e inmediato que lo haga propietario legal con muy poco esfuerzo, con subvención estatal respaldando la operación, más el bono al buen pagador, se conformaría del lado de la solución, una posibilidad real que dejaría de tener a la autoconstrucción como única opción.

Dada la eficiencia y seguridad del sistema de registro, el propietario estará en condiciones de vender esta unidad para comprar otra VM de dos dormitorios de 25 a 30 m² o de tres dormitorios que también serán parte del programa básico inicial. La escases inicial de VM, hará que su precio de reventa adquiera mayor valor, lo cual beneficiaría al programa.

Estos edificios multifamiliares sismo-resistentes con VM, serían de seis o siete pisos, el primer piso estaría dedicado a comercio vecinal. Se construirían en forma masiva con abundancia de tecnología y maquinaria, con muchos componentes normalizados y/o prefabricados, Dejando planificadas áreas para equipamiento urbano, sus alrededores se calcularán para la subasta de áreas para construcción de todo tipo de emprendimientos privados con indicaciones de zonificación, densidad y volumen.

Todo el conjunto será planeado con instalaciones de agua potable y agua bebible, con desagüe desagregado en aguas grises y negras cada una con su respectivo tratamiento. Sus sistemas viales estarán planeados para albergar transporte masivo, desde el inicio se recolectará la basura diferenciada orgánica/inorgánica y se planeará plantas de tratamiento para cuando el volumen lo permita, el grado de excelencia del proyecto urbano será tal, que podrá acceder a bonos de carbono y así obtener financiamiento de bajo costo.
Cada edificio multifamiliar, planeados con un ascensor central y ejes de circulación logitudinal, podría tener hasta 180  o 190 unidades a razón de 30 o 32 por piso, el primer piso dedicado a comercio vecinal. En conjunto, los edificios deberán tener un sistema de administración común a cargo de una empresa con la obligación de proveer administradores formados profesionalmente por alguna  entidad especializada y por guardianes igualmente formados por algún tipo de diplomado básico que les permita desempeñarse eficientemente como un cuerpo unitario, lo cual es básico para el éxito del programa. Los edificios estarían provistos de facilidades para que los guardianes puedan cortar el suministro de agua y energía eléctrica a aquellos propietarios que no paguen las cuotas de mantenimiento que dada la cantidad de pequeñas unidades inmobiliarias por edificio, no serán muy altas, la administración además dispondrá del ingreso proveniente de los alquileres de las áreas de comercio vecinal del primer piso. Este cuerpo de guardianes y administradores será una fuente de empleo adecuado y debería permitir la subsistencia de una familia por cada uno de estos tipos de empleo.

De esta forma se rompería la cadena de la autoconstrucción y se sustituiría por el camino al desarrollo urbano sostenible en el Perú.

Es difícil pensar en este programa para ser aplicado hoy en Lima, por lo que su aplicación inmediata sería por ahora fuera de Lima y condicionado a ser aplicado en Lima, como parte de la labor de reconstrucción después del gran sismo.