Exposición realizada el 18 de mayo en el Foro "Vivienda un derecho" organizado por el Colegio de arquitectos del Perú - Regional Lima en la Cámara de Comercio de Lima los días 18, 19 y 20 de mayo de 2015.
Cuando hace un mes y medio, a
pedido del Decano del CAP Regional Lima, nos reunimos para planear este foro sobre
vivienda, propuse centrar mi tema en la autoconstrucción, la vulnerabilidad que
ella produce y el largo silencio sísmico que amenaza una amplia zona costera
central del país y comentábamos sobre la necesidad de generar un impacto en la
opinión pública, en las autoridades y sobre todo en la población respecto a la
importancia pero sobre todo la urgencia de actuar.
Tengo que decir que
lamentablemente ese impacto en la opinión pública sucedió a costa de siete mil
muertos y muy grandes daños, muy lejos, en Nepal.
De inmediato en los medios
surgió la comparación con Lima, comparación aterradora ya que el 25 de abril Katmandú
con un millón y medio de habitantes tuvo siete mil víctimas y en Lima viven más
de seis millones de habitantes en viviendas vulnerables con gran riesgo de
colapso parcial o total.
Esta cifra fue calculada el
año 2013, por el Instituto de Vivienda, Urbanismo y Construcción de la
Universidad de San Martín de Porres, del que soy Director, en el Seminario Lima
8 referido a la autoconstrucción y los efectos que un sismo grado 8 ocasionaría
en Lima, el ingeniero Julio Kuroiwa, en ese entonces docente de la universidad,
calculó sobre el plano de microzonificación sísmica elaborado por PREDES, que
en las áreas de mayor riesgo, el porcentaje de edificaciones potencialmente
vulnerables, con riesgo de colapso parcial o total, está entre 60% y 100%, es
decir un promedio optimista llega al 75% del total, más de un millón de
viviendas, lo que representaría una cantidad insostenible de víctimas para un
sismo grado 8.
Casi la totalidad de las
edificaciones vulnerables identificadas, son producto de la autoconstrucción, aunque
hay algunas viviendas deterioradas en áreas históricas o monumentales. Siendo la
autoconstrucción, la causa de un problema de esta magnitud, es importante poder
definirla:
Entendemos por
autoconstrucción al tipo de edificación en la que el poblador es el responsable
de todas o las más importantes decisiones técnicas del proceso de construcción.
Generalmente la autoconstrucción
es el siguiente paso a una invasión entendida esta como la ocupación del
territorio sin estudios de riesgo ni planes de tipo urbano que relacionen el
territorio invadido con el resto de la ciudad. La ausencia de planificación y la falta
de cultura de prevención completan el conjunto.
El primer problema de la
autoconstrucción se da en la decisión a tomar respecto a la cimentación. Sin
estudio de suelos, la cimentación lejos de ser una respuesta al tipo de suelo,
se ejecuta asumiendo una futura edificación generalmente de uno o dos pisos,
siendo que ahora el promedio llega a cuatro pisos.
Las siguientes decisiones que
toma el poblador se refieren al material a emplear y a la forma de emplearlo.
Esta decisión se toma bajo el supuesto que el empleo del material es condición
suficiente para obtener una edificación bien construida y se emplea la frase “material
noble” refiriéndose a ladrillo, cemento y acero pero son empleados sin criterio
técnico, e incluso sustituyendo calidades, así, para muros portantes o
albañilería confinada, se descarta el ladrillo King Kong y se emplea el ladrillo
pandereta y para techos se descarta el ladrillo hueco de 15 cm.de alto y se
emplea el llamado carachita de solo 8, con lo que se obtiene viguetas con
menos peralte y se desmejora aún más el resultado final.
Tanto el diseño de la
arquitectura como el cálculo de la estructura quedan como decisiones en obra a
cargo de prácticos con formación empírica “Maestros de obra” que en realidad pueden
ser solamente ayudantes de albañiles.
La modalidad de avance de
estas edificaciones durante el tiempo que toma hacerlas, con distintas situaciones económicas del
propietario, algunas veces distintos propietarios por venta o por herencia de
la propiedad y distintos maestros de obra, hace que las edificaciones
autoconstruidas en muchos casos adolezcan de falta de continuidad estructural.
Columnas que no continúan la totalidad de la estructura, muros portantes de
ladrillo King Kong que cambian a ladrillo pandereta en los pisos superiores,
falta de vigas de amarre y vigas de arriostre en el conjunto estructural.
Este conjunto de
características inherentes a la autoconstrucción, descalifican la supervisión
que, para mejorar el resultado final, se proponen tanto desde diversos
programas del estado como desde
entidades privadas con la finalidad de mejorar el resultado final, ya que la
capacidad de negociar del supervisor para obtener mejoras, es débil frente a un
propietario y su constructor contratado por un presupuesto previo, además que
las etapas de avance supeditadas a la disponibilidad de ingresos del poblador,
dificultan su adecuado seguimiento.
Del otro lado, está el proceso
constructivo legal, es decir el que está normado y que implica estudios y
planes, que ha sido técnicamente dotado de las conexiones de agua potable,
desagüe, energía eléctrica, alumbrado público, pistas y veredas. Donde la
edificación ha sido diseñada por un arquitecto, las estructuras calculadas por
un ingeniero estructural, sus instalaciones han sido diseñadas por ingenieros.
Su proceso constructivo ha sido dirigido y supervisado por ingenieros. La obra
ha sido recibida por la municipalidad y la edificación ha sido inscrita en los
registros públicos.
Este es un proceso costoso que
no puede ser viable a partir de economías familiares precarias sobre lotes
unifamiliares.
La lógica económica necesita
economías de escala, donde muchas unidades inmobiliarias comparten estos
gastos, donde la edificación es muchas veces una garantía bancaria y como tal,
es producida con supervisión de cada parte del proceso, un proceso que es
costoso, pero que al darse en soluciones colectivas, multifamiliares, los
costos se reparten y llegan al adquiriente convertidos en una fracción del
costo final.
Condiciones a cumplir y
supervisión. Los arquitectos y los constructores sabemos lo difícil que es lograr,
en obra, una calidad especificada en cálculos y planos, y más aún si la meta es
producir una estructura resistente a un sismo grado 8.
¿Por qué un sismo grado 8?
En 1746, hace 269 años Lima
tenía 211 años de fundada. El 28 de octubre de ese año, a las 10:30 de la noche
se produjo el único sismo grado 8 que haya soportado la ciudad, el terremoto
duró más de tres minutos. Media hora después un maremoto arrasó el puerto del
Callao. Según los informes del Virrey Manso de Velasco, Lima tenía 60,000
habitantes y hubo 2,000 víctimas mortales, contaba con 3,000 casas, de las que
solamente 25 no cayeron. El Callao desapareció, de 4,000 habitantes solamente
sobrevivieron 200. Según las Memorias del erudito José del Llano Zapata, los daños
en Lima y El Callao fueron tan grandes que su reconstrucción fue considerada
casi la refundación de ambas ciudades.
Geográficamente,
geológicamente y estadísticamente hay evidencia que el sismo se va a repetir.
Áreas a lo largo de la costa occidental de América del sur ya han soportado, en
este lapso, más de un sismo de esta naturaleza.
La zona de Arica, Iquique y
Antofagasta soportó un sismo de 8.2 grados el 2014, solo 146 años después del
de 1868 que soportó un sismo de magnitud 9.
La zona sur de Chile, cercana
a Concepción, soportó un sismo de grado 8,8 el 2010, solamente 50 años después
del sismo de grado 9,5 del 1960.
Es absolutamente importante
prevenir este sismo en el territorio peruano, su ocurrencia en las actuales
condiciones en Lima, una ciudad que concentra el 30% de la población y el 75%
del PBI peruanos, tendría las características de una catástrofe.
Origen del problema
Hasta aquí hemos hablado de la
invasión masiva de tierras y la consecuente autoconstrucción masiva de
viviendas vulnerables. Este proceso se inició a mediados del siglo pasado,
cuando después de la segunda guerra mundial, en el mundo entero y también en el
Perú se toman decisiones encaminadas a un intento de industrialización que
devienen en la quiebra de las economías familiares de miles de pobladores al
interior del país, al mismo tiempo que en Lima y Callao se da un alza en la
oferta oferta de nuevo empleo para las nuevas industrias, en los 70, la causa
de crecientes migraciones fue la cantidad de campesinos desempleados o sin tierra a
consecuencia de la Reforma Agraria y posteriormente, las acciones terroristas
en el interior del país. Estos factores originaron movimientos migratorios
nacionales masivos hacia las áreas vacías cercanas a los nuevos centros de Lima
y Callao en búsqueda de empleo y seguridad, de tal intensidad, que hicieron
colapsar la capacidad del estado. Este proceso, ha sido magníficamente descrito
por José Matos Mar en su libro “Desborde popular y crisis del Estado” editado
en 1984.
De esa época data la mayor
cantidad de invasiones que ahora constituyen parte importante del área urbana
de Lima y Callao. De fines de esa época y como consecuencia de esos problemas,
data también la normativa de 1996 que crea la Ley de Promoción de Acceso a la
Propiedad Formal y su ente COFOPRI, el ente encargado de legalizar la posesión
de la tierra invadida.
El estado desbordado ¿y
el país?
A partir de esa fecha, el
estado desbordado se acostumbró a no tener un rol, o lo tuvo poco técnico, que
en la práctica consistió en asumir los pasivos ambientales, sociales y
urbanísticos de la invasión y, a la larga, contribuir a la construcción del
escenario del subdesarrollo urbano.
Los fabricantes de materiales
de construcción reconocieron el potencial comprador de la autoconstrucción y
enfocaron sus ventas al tipo de comprador, contribuyendo a posicionar “el sueño
de la casa propia” como la casa sobre un lote unifamiliar y autoconstruida.
La academia, ONG y numerosos
investigadores, con emoción social y la mejor intención del momento, valoraron
el esfuerzo calificado de heroico de un pueblo al construir áreas urbanas de la
nada, auto resolviendo su problema de la vivienda, convirtiendo laderas y
desiertos en lugares para trabajar mejorando su propia economía e incorporando
nuevos habitantes.
Importantes economistas valoraron
el ahorro familiar representado por la edificación, se vio el beneficio de
legalizar, vía la titulación, estos evidentes símbolos de progreso y usarlos
como palanca de la mejora económica futura tanto familiar como nacional, como finalmente
sucedió.
Los profesionales ingenieros y
arquitectos, tuvimos el peso de la opinión pública favorable a estos hechos, solo
algunas voces aisladas hablaron de Riesgo y gestión de riesgo, otros reclamamos
acciones de prevención en el marco de una inexistente planificación de la
ocupación del territorio.
Durante décadas, nadie o casi
nadie vio las inconveniencias de la autoconstrucción, inconveniente no
solamente como modo de ocupar el territorio, sino como modo de construir una
ciudad, en base a la suma de esfuerzos, personales o familiares a partir de
lotes unifamiliares produciendo una ciudad agregada, de la misma forma que se
produjeron las ciudades medioevales, pero además obteniendo como resultado una
ciudad caótica y peligrosa.
A manera de evaluación.
La autoconstrucción no es
barata, construir semana a semana parte por parte es tan caro como
autoconstruir de ese modo un carro o una refrigeradora o una licuadora, podemos
presumir serán más caros y de menor calidad, lo mismo sucede con, una vivienda
autoconstruida, con el agravante de que es vulnerable y alberga a la familia y
además algo muy importante, constituye el principal ahorro de esa gran cantidad
de familias limeñas.
La autoconstrucción tampoco es
saludable, viene asociada a grandes tasas de mortalidad infantil por disentería
y por neumonía durante todo el tiempo que dure la terminación de la vivienda
que puede tomar años.
La autoconstrucción implica
también corrupción, el primer esfuerzo de los invasores es colectar dinero para
corromper a las autoridades encargadas de impedir la invasión y esta no se
detiene, sino que suele ser parte de muchas de sus etapas.
El reparto de lotes, permite
la inequidad al interior del área, permite la especulación de lotes vacíos a la
espera del aumento de valor y el cambio de uso de lotes beneficiados por su
ubicación frente a vías principales.
Desde hace décadas, el estado a
través de COFOPRI que legaliza la invasión
de tierra, promueve directamente la autoconstrucción, y la promueve
indirectamente a través del llamado Módulo Básico, 40 o 45 m² para ser ampliados
por autoconstrucción. La necesidad de posesión de la tierra como condición para
su titulación, ha sustituido a los antiguos dirigentes por mafias organizadas muchas
veces con personal armado que actualmente son las que tienen a su cargo parte importante
del crecimiento de las ciudades.
Sin embargo la
autoconstrucción está tan generalizada porque el poblador que invade o que
compra un lote a una de estas mafias, no tiene otra alternativa, es lo que se
hace desde hace años, el estado lo acepta y el mercado inmobiliario no produce
unidades compatibles con su economía. Se trata de jóvenes solteros o parejas
jóvenes que
viven alojados en casas de parientes o alquilan cuartos o son migrantes que no
disponen de otro lugar para vivir, pero que si tienen ingresos producto de su
trabajo en la ciudad.
Es por esta razón, por ser un
problema de tipo económico que involucra costos y oportunidades, que la
solución debe también ser un hecho económico pero que cumpla el rol de hacer
que la alternativa planteada supere a la realidad existente, esta alternativa, debe
venir en forma de oportunidad, de ventaja económica evidente.
Unidades Mínimas de
Vivienda.
De la misma forma que el acceso
al mercado vehicular, es a partir de unidades pequeñas y de bajo costo que le
sirven al adquiriente para entrar al mercado y capitalizarse para posteriormente
acceder a nuevas unidades mayores, también el mercado inmobiliario legal debería
incluir Unidades Mínimas Habitacionales, cuartos con baño y facilidades para
kitchenette, unidades de 15 a 18 m² tal como el mercado informal las incluye
para alquiler o venta. Altamente subvencionadas, con cuotas a su alcance, estarían
dirigidas a estos jóvenes solos o parejas jóvenes, con el deliberado propósito
de sacarlos de la necesidad de invadir, estas unidades serían parte de
conjuntos que incluyan otros tipos de viviendas. Permitirían al adquiriente,
entrar al mercado legal y vender cuando pueda pagar otra y además al permitir
una mayor densidad de uso de suelo, tendrían un efecto muy definido en el
abaratamiento del costo del suelo urbano.
Propuestas buscando mitigar
el problema
El país ya no es el de los 80
o el de los 90, tampoco sus problemas ni sus potencialidades. Lo primero es
lograr el cambio de actitud del estado, otra visión. Como arquitectos exigimos
niveles de excelencia en el tratamiento del territorio y de la vivienda. Sabemos que resolver un problema de esta
naturaleza tomará tanto o más tiempo que el que tomó en crearse, pero iniciemos
acciones para mitigarlo. Planes fundados en el conocimiento de problemas, y
acciones a partir de líneas de base conocidas y control de resultados.
Como planificadores demandamos
un enfoque nacional a los problemas del asentamiento poblacional, el
planeamiento estratégico nos llevaría a encontrar una mejor distribución tanto
de la población como de la producción de riqueza en el territorio peruano.
De acuerdo a datos oficiales
del INEI en su boletín “Estimaciones y proyecciones para el 2014”, si sumamos
las poblaciones de las ciudades desde Arequipa, Trujillo, Chiclayo, hasta la
número 25 que resulta ser Pisco, alcanzamos solamente el 73% de la población de
Lima. En el Perú no existe una red de ciudades intermedias. En términos de
calidad de vida, en todo el territorio nacional, no hay alternativa al nivel de
vida obtenible en Lima. Esta es una razón que explica la presión migratoria.
Como habitantes del siglo XXI,
exigimos enfoques sostenibles para la toma de decisiones. Nuevas áreas en las
ciudades existentes y las ciudades nuevas deberían tener un mínimo impacto en
el medio ambiente, este impacto debe tener un tratamiento paisajístico integral. Las instalaciones deben incluir colección desagregada de aguas grises y negras y empleo de
las grises tratadas en nuevos usos. Colección desagregada de residuos orgánicos
dedicados a obtención de metano utilizable como combustible, e inorgánicos
desagregados en cuatro o cinco tipos de desecho además de papel y plásticos. Para
lograr esto, las unidades de vivienda y los multifamiliares, deberían ser el
punto de inicio de esta recolección, con facilidades y rutas claras encaminadas
a obtener valor con el reciclaje de lo recolectado. Un punto definido de recolección de desmonte que debe depositarse convenientemente tratado. Vías peatonales y ciclo
vías como parte de un conjunto planeado de sistemas de transporte masivo. Todas
estas ideas, son capaces de generar proyectos y empresas rentables.
Nada de esto es posible sin
una visión clara y completa.
Nada de esto es posible con invasiones y autoconstrucción.
Nada de esto es posible con invasiones y autoconstrucción.
De manera que la evaluación que
le exigimos al estado para normar y optar por inversiones en vivienda, en
equipamiento e infraestructura urbana no debe ser solamente respecto a costos
directos, debe incorporar costos ambientales, sociales y ecológicos, debe
incluir riesgos y amenazas y cuando sea así se aclarará la inconveniencia de la
política de ocupación del suelo por invasiones y autoconstrucción y la política de inversiones promoviendo lotes unifamiliares y módulos básicos que a
larga promueven la autoconstrucción y la vulnerabilidad. Gastará igual con
mejores resultados.
Deberíamos regresar a las
soluciones multifamiliares como la UV3, Mirones, San Felipe o Limatambo, pero a
diferencia de los 40 de los 60 o de los 90, ya no con dinero público siempre
escaso y difícil de administrar. Hoy tenemos una valiosa experiencia acumulada
en acceso masivo al crédito, con el Bono Familiar Inmobiliario que subvenciona
sujeto a condiciones, buenas prácticas como el Bono al Buen Pagador que redujo
la cartera pesada. Ese es el camino. Con un subproducto valioso,
quien se muda a una vivienda terminada y asume una deuda con una entidad
privada, tiene la opción de convertirse en un disciplinado pagador de cuotas y
por lo tanto de impuestos, ya no invasor ilegal si no un ciudadano que ya no
arriesga su salud, y la de sus hijos y a la larga será parte de la
gobernabilidad.
Un área urbana con
edificaciones con promedio de tres o cuatro pisos de mala arquitectura y por lo
tanto poco eficiente, tiene baja densidad, esto disminuye la rentabilidad de
sus servicios lo que a su vez, encarece sus tarifas. Reemplazando estas áreas
de baja densidad por unidades multifamiliares de cinco a ocho pisos, con
diseños arquitectónicos eficientes, el efecto de reducción del costo de suelo
hará que los proyectos puedan devenir en altamente rentables y ser atractivos
como emprendimientos inmobiliarios.
De otro lado, las áreas
densificadas de la ciudad permitirán la viabilidad de su equipamiento y
servicios, que debería incluir el aporte de la empresa privada. Necesitamos las
normas que permitan aunque sea uno de estos proyectos en forma experimental
para seguir en ese camino.
Esta densificación urbana no
tiene mucho sentido si consiste el reemplazo de edificaciones multifamiliares
en lotes unifamiliares, la rentabilidad de proyectos de densificación está
directamente asociada a mayores áreas lo que demandaría acumular varias unidades. Para lograr esto, debería normarse e
institucionalizarse un tipo de fideicomiso que garantice y asegure tanto a los
aportantes de terreno como a los promotores inmobiliarios que lo acumulen.
En el marco de estas nuevas
normas, nuestras empresas desarrolladoras inmobiliarias deberían crecer y
también cambiar de visión, asumir cada vez mayores proyectos, ya no ir lote por
lote, involucrarse en el reto de construir la ciudad sostenible que queremos, con
espacio público, con áreas verdes, con equipamiento público y privado viable a
partir de sinergias que ahora se desaprovechan.
El estado como autoridad, debe
asumir el rol normativo que le compete, el rol de liderazgo político del
desarrollo urbano pero sin interferir con la planeación ni ejecución de
soluciones en las ciudades. El fuero municipal debe ser respetado. Será
necesario crear, como en otros países, entidades más dinámicas, corporaciones, o
emprendimientos público-privados que se encarguen de planear y concesionar cada
paso.
Conclusión
Como resultado de ese cambio
de visión, el estado gastaría lo mismo pero con resultados diferentes. En vez
de intervenir en las anti técnicas áreas invadidas para construir costosamente
las redes de agua, desagüe energía eléctrica y alumbrado, pistas y veredas, debería
habilitar grandes extensiones y condicionado a resultados con rango de
excelencia, las pondría, vía concursos públicos, a disposición de grupos
promotores y del sistema financiero lo que reduciría el precio de venta final
de edificaciones sismo resistentes y al hacerlo, echaría a andar un conjunto de
sinergias y círculos virtuosos que en todas partes del mundo han devenido en
desarrollo urbano y obviamente desarrollo social y ambiental. Necesitamos el
correlato urbano de ese otro país que ya somos.
Vivienda adecuada y sismo resistente.
Por primera vez en la
historia, más de la mitad de la población mundial vive en ciudades y las cifras
van en sentido creciente. En Latinoamérica y el Caribe, estas ciudades albergan
a más de 120 millones de personas, y su característica es que presentan altos
niveles de exclusión, de desigualdad, de inequidad y de vulneración de derechos,
todo lo que ha dado lugar a plantear como en Bogotá el año 2012 y la semana
pasada en Monterrey, México sendos foros bajo el auspicio de ONU Habitat, donde
se plantea la solución de estos como un derecho humano que lleve a nuestras
ciudades en base a soluciones con equidad, inclusión y accesibilidad hacia el
concepto de vivienda digna y adecuada y ciudades para la vida.
En el Perú, a estos conceptos
se le debe añadir además la condición de resistente a un sismo grado 8.
De esos 120 millones de
latinoamericanos, 9 viven en Lima, de ellos más de 6 millones habitan viviendas
potencialmente vulnerables.
En 1746 murieron 2,000 de
25,000 limeños y 3,800 de 4,000 chalacos.
Seamos
optimistas, veamos posible mitigar este problema a corto y mediano plazo, pero
si no actuamos pronto, pensemos en cuántos compatriotas estamos dispuestos a
perder algún día ojalá lejano y no deseado del siglo XXI.
Muchas
gracias.
Luis Gurmendi Tovar.
