Una oportunidad de desarrollo urbano y regional

Está pasando desapercibida una gran oportunidad de desarrollo urbano y regional en el norte del país. Hace unos años se descubrió gas natural en la región Piura. Posteriormente se inició un proceso de tendido de redes domiciliarias de gas, pero ahora se sabe que hay mucho más gas y que sería posible consumirlo en mucho mayor volumen. Para las industrias que logren cambiar su base energética o para las que consuman energía eléctrica proveniente de centrales termo eléctricas que funcionen a gas, esto es una gran oportunidad que habría que extender a su máxima expresión. Esto quiere decir, desde mejorar las condiciones de producción en la zona con un ahorro energético que se convierta en una ventaja comparativa a nivel nacional hasta ampliar la oferta de empleo que permita tentar por primera vez en el Perú, el desarrollo urbano y regional de una vasta zona del país, pero… 

¿Qué tipo de empleo se buscaría fomentar?

La pandemia del COVID19  ha sido la mejor forma de potenciar el empleo remoto, hoy millones de personas trabajan, reciben clases o brindan servicios gracias al contacto remoto con sus empleadores o receptores de sus servicios, con esta nueva normalidad, basta que haya alguien capacitado no importa dónde para que se pueda crear una plaza de trabajo y esta nueva normalidad está solo empezando. Inicialmente, este tipo de empleo, complementaría el tipo de empleo actual dedicado a la agroindustria de exportación.  La idea sería entonces construir el ámbito para que muchos casos de esta nueva normalidad se produzcan en un punto del país, pero este punto del país debe ser lo suficientemente fluido como para garantizar las mejores condiciones para brindar estos servicios. Construyamos en el departamento de Piura, al norte de la ciudad de Piura las facilidades para brindar este servicio con nivel de excelencia, basando su éxito en la ventaja comparativa de una fuente comparativamente más barata de energía como es el gas.

Nuestras debilidades

Pero tenemos que ser conscientes que nuestra legislación no está preparada para permitir un proceso de planificación,  si se diera la noticia de una gran inversión urbana en una región del Perú, la legislación de posesión de la tierra permitiría que muchas familias se trasladen a esa zona para posesionarse de extensiones que como en el resto del Perú se convertirían en grandes barriadas, este proyecto debería ser el primer paso de un cambio de política de estado en cuanto a ocupación del territorio y por lo tanto, lo primero que habría que hacer es declarar a Piura como una región experimental para un proyecto de planificación de desarrollo  urbano y regional y en base a ello, dictar dos tipos de legislación, uno que a partir de la fecha, elimine la actual legislación de posesión de la tierra en la región. A partir de la fecha, quedaría prohibido el asentamiento humano en terrenos rústicos y el estado se comprometería a proveer la infraestructura necesaria para que empresas privadas puedan construir proyectos de vivienda popular en base a edificios multifamiliares construidos exclusivamente sobre terrenos con estudios de riesgo, estudios de suelos y planes urbanos y regionales y para su venta con un amplio subsidio.

Otra ley que debería darse específica para posibilitar la ejecución de este proyecto es la de expropiaciones, que permita al estado pagar el justiprecio o incluso un porcentaje adicional, obviamente técnicamente calculado, por las propiedades expropiadas, pero a cambio, disponer el bien expropiado de inmediato, como era antes de la constitución de 1993.

Un ente especializado para lograrlo.

Lo siguiente sería crear un ente nuevo a cargo del proyecto de desarrollo urbano regional 2021-2031 extensible a nuevos períodos. Este ente tendría como finalidad organizar la planificación espacial de la región sustituyendo la actividad sectorial que es la madre del actual caos que se vive en la provisión de infraestructura en el país. 

Esta nueva entidad podría llamarse Corporación de Desarrollo de Piura, sería una entidad de gerencia regional técnica que planee, programe lo planeado, encargue el diseño, la construcción y la supervisión de lo planeado y haga un permanente control de resultados. Esta entidad debería contar con un directorio de 6 a 8 personas de muy alto nivel técnico y tener una gerencia general ejecutiva a cargo de una persona impecable, elegida por concurso de méritos, preferiblemente peruano pero debería estar asesorado por un consejo consultivo integrado por expertos de nivel mundial contratados para tareas específicas. Nivel mundial porque no hay experiencia en el tema del planeamiento en el Perú y porque las metas de este proyecto tienen alcance mundial. Para hacer más factible el alto nivel profesional de estos especialistas, parte de su participación podría ser virtual.

Visión

La visión de lo que se debería lograr, es una ciudad del primer mundo, con una importante base de sostenibilidad y centro de una red regional de ferrocarriles, algunos de alta velocidad, la primera ciudad realmente sostenible en el Perú, en esta ciudad y en la región, la Corporación de Desarrollo se encargaría de concentrar centros de negocios, centros de innovación y educación para la innovación, centros educativos de todos los niveles preparados para seleccionar a estudiantes para colegios de alto rendimiento. Tenemos que aprovechar el rombo poblacional que nos llevará en los próximos 20 años a disponer de la última generación de peruanos mayoritariamente jóvenes porque después de eso, la población estará compuesta mayoritariamente por adultos.

El primer gran esfuerzo en 200 años

El principal  insumo de este primer proyecto urbano regional en 200 años de vida republicana debería ser la ambición, su meta permanente: la búsqueda de la excelencia. El alcance de la infraestructura debería ser calculado a nivel de competencia con la costa oeste de América del Sur. Esto implica la construcción de un puerto preferentemente en Bayóvar, porque la bahía de Paita es muy pequeña, que supere en el largo plazo a Buena Ventura que acaba de ser potenciada con una vía de primer nivel que la une con Bogotá. Asimismo, la infraestructura que se coloque en esta región, desde facilidades industriales, de energía y agua, así como redes ferroviarias de alta velocidad que unan Piura con Sullana y estas con Talara, Paita y Bayóvar, redes de comunicaciones que deberían permitir la tecnología 5G y autovías de primer nivel, deberían estar todas pensadas para superar no solamente la oferta de Guayaquil o Quito, sino las de Lima.

Sería un error pensar que los integrantes de la Corporación de Desarrollo de Piura se encontrarán en el Perú, la convocatoria debe ser a nivel global, no hay ninguna experiencia previa en este tipo de proyectos en el país, pero es necesaria la acción de una corporación técnica porque de esa manera se despolitizarían los cargos por crearse. El Gobierno Regional de Piura, debería quedar delimitado para administrar lo existente, la Corporación debería estar para planear, administrar lo planeado y construido y cuando esté concluido y en funcionamiento, entregarlo a la región.

Mediante una red nodal de transporte de carga, este desarrollo urbano y regional debería llegar por el este hasta nuevas facilidades portuarias en Bagua y Yurimaguas donde los ríos Marañón y Huallaga son navegables, de esta manera podría establecerse una conexión nodal con Iquitos y Manaos y de allí hasta cualquier parte del Atlántico. Estando 1,500 Km al sur de Panamá, bien calculada, esta comunicación podría ser una alternativa al Canal de Panamá para buena parte de la costa Atlántica de América del sur.

Ninguno de los proyectos a ponerse en marcha implicarían inversiones estatales, absolutamente todo lo planeado y construido sería en base a inversión privada atraída por la idea de la búsqueda de la excelencia y el adecuado posicionamiento en un proyecto de nivel global, en esta modalidad, en la que se vende el lugar para operar en un conjunto bien planeado, la excelencia es un requisito.

Ubicación y programación

El centro del desarrollo urbano a construirse, estaría ubicado inmediatamente al norte de la ciudad de Piura, alimentada de servicios de agua desde las cuencas de los ríos Chira y Piura, por tratarse del primer atractivo de este proyecto, esta facilidad urbana si sería una inversión estatal que implique el control de futuras crecidas de estos dos ríos, esta infraestructura de control pluvial debería ser parte de los trabajos de reconstrucción del norte del país. 

La modalidad de producción y gestión de la ciudad así como su programa básico sería el mismo que propuse en mi artículo “Dos ciudades del siglo XXI” (17 de mayo 2020) y sería así:

1. El programa básico de la ciudad estaría compuesto por un Centro de Negocios que contenga todas las facilidades para la realización de negocios, Coworking office, oficinas para alquilar, cafeterías, hotel, restaurantes, un teatro-auditorio. Cada uno de estos negocios recibirá una garantía del estado peruano con la que se compromete a continuar con este proyecto hasta su funcionamiento integral.

2. Un Parque industrial con variedad de oferta en tamaños, energía eléctrica y agua.

3. Un aeropuerto internacional que además contenga las facilidades para la estación nodal central que reciba al tren de alta velocidad y al transporte terrestre hacia y desde el puerto o los puertos, estos equipamientos se planearán por etapas y se darán en concesión por 40 o 50 años renovables.

4. Se zonificará equipamiento urbano de todo tipo como Zona de teatros y de entretenimiento, zona de museos y cultura, zona deportiva y de espectáculos deportivos como un gran estadio, un gran coliseo deportivo cerrado, zona de hoteles. 

5. Un gran parque urbano

6.  Un campo de golf.

7.  Se considerará un alto porcentaje de área para parques y espacios públicos.

Cada uno de estos negocios interesados en participar, pondrían su nombre o su marca y se comprometería a comprar una cantidad de metros cuadrados y a hacer la inversión vía un fideicomiso, otro concurso designaría a la empresa encargada de construir siendo el objeto seleccionar a la empresa que, habiendo hecho una cantidad significativa de obras similares, cobre menos. Se permitirá que los interesados que deseen gestionar su construcción lo puedan hacer.

Todas las obras se planearían por etapas, las etapas reservarán el área física en el terreno hasta un plazo razonable, si en el plazo, el interesado no hizo uso de su derecho, su parte deberá ser puesta en subasta para obtener otro interesado.

La Zona de vivienda tendrá un objetivo adicional, desincentivar la autoconstrucción creadora de subdesarrollo y vulnerabilidad, para ello se subsidiará la oferta de UMV, Unidades Mínimas de Vivienda compuesta por:·         

Departamentos de 17.00 a 20.00 m² para personas solas o parejas, siendo estos muy importantes porque con la debida subvención, con bonos familiares y bonos de buen pagador, deberían anular la posibilidad de invasión y autoconstrucción que de esa manera en esta ciudad estaría totalmente desincentivada. La idea es permitir a la población ingresar a un nuevo mercado inmobiliario que desincentive económicamente la autoconstrucción y permita al poblador, desde el inicio de su asentamiento en el área, una vida con todos los servicios a cambio de cuotas que por estar subvencionadas deberían ser muy favorables a su economía familiar. A cambio obtendríamos ciudadanos, pagadores de cuotas y tributos y ya no pobladores extorsionados por las mafias y obligados a actuar por la ruta de la corrupción. Estas UMV serían la versión con nivel de excelencia de los “cuartos” que abundan en las áreas o "asentamientos" hechos por autoconstrucción.

·         Departamentos de dos dormitorios de 25.00 a 30.00 m²  para parejas jóvenes con uno o dos hijos que puedan vender el de 17.00 a 20.00 m² dando inicio a un nuevo mercado inmobiliario que debería ser muy activo. Estos dos tipos de UMV,  tendrían un importante subsidio estatal, el resto de viviendas, se construirá de las dimensiones que los promotores privados crean convenientes.

Las  áreas de UMV deberían tener facilidades para comercio vecinal en los primeros pisos y en su cercanía, infraestructura para educación pre escolar y básica y atención primaria de salud. En las demás áreas de vivienda, se dejará reservada áreas para comercio, educación y salud. 

Las estructuras de todos estos equipamientos incluyendo las UMV deberían ser sismo-resistentes a grado 8.5 Mw, todas las edificaciones deberían tener algún tipo de amortiguadores sísmicos que aseguren la funcionalidad continua, En su construcción debería emplearse sistemas prefabricados y alta tecnología. La excelencia en la construcción de estas unidades inmobiliarias tiene como ventaja que podrán asegurarse con pólizas de bajo costo, así, cuando sean afectadas por un evento, la economía familiar no sufra por la afectación de su principal fuente de ahorro.

Toda la ciudad debería estar planeada con instalaciones de agua potable con un punto de agua bebible abastecida por un filtro cerámico por unidad inmobiliaria, desagüe desagregado en redes de aguas grises y aguas negras cada una con su respectivo tratamiento, las aguas tratadas se usarán en el riego de parques o áreas agrícolas.

Las ciudades serán un ejemplo real de sostenibilidad, no se deberá usar ladrillos de arcilla porque su fabricación depreda los suelos, ni madera para encofrados, marcos, puertas o ventanas. Todas las edificaciones y toda la ciudad, deberá tener facilidades para el recojo desagregado de basura, la basura orgánica deberá ser almacenada para la producción de metano y permitir una planta que utilice el metano cuando su volumen lo justifique. Los desechos inorgánicos deberán ser recolectados desagregados para ser empleados en procesos de reciclaje. El desmonte de construcción que no será abundante por que los procesos de prefabricado los minimizan, se acumularán en cerros artificiales previamente señalados en el Plan de Paisaje.

Toda la región deberá tener un programa efectivo de forestación, se privilegiará las especies del bosque seco tropical originario de la región. Todo proyecto de uso urbano o industrial de aguas, deberá terminar, previo tratamiento, en facilidades de riego como parte del proyecto de forestación.

El principal elemento del éxito de estas ciudades será el ser humano que las habite, razón por la que desde sus inicios la educación en todos sus procesos será intensa y gratuita, deberá haber permanentes campañas de adaptación y concientización para la vida comunal. Se permitirá la educación privada en todos los niveles de enseñanza.

En estas ciudades por el tiempo que dure la etapa de construcción y venta, la administración estará a cargo de la entidad gestora. Las actividades que se instalen en las áreas industriales de estas ciudades tendrán por diez años, una rebaja del 50% de impuestos a la renta y a la propiedad predial para todas sus actividades y solamente pagarán arbitrios que, por ese lapso, los manejará la entidad gestora exclusivamente para beneficio de la misma ciudad. A partir del décimo año de su implantación, las empresas empezarán a pagar gradualmente a razón de un incremento del 1% por año, hasta nivelarse con los impuestos a la renta y a la propiedad predial con el resto de áreas del país.

Factibilidad:

Hacer esta ciudad es perfectamente posible, si empezamos el 2021, el 2051 el Perú tendría una región metropolitana alternativa para proseguir el siglo XXI, el siglo en que el Pacífico se convertirá en el más importante escenario mundial.

¿Por qué este proyecto? 

Porque el Perú necesita inversión privada y esta es una forma de convocarla. Territorialmente tenemos áreas con potencial de desarrollo pero vacías, por llenar, algo que a nivel mundial no es frecuente. En el corto plazo, Perú necesita una o más áreas metropolitanas alternativas, más aún si Lima está amenazada por un sismo que la afectará gravemente por la abundancia de edificaciones vulnerables producto de la autoconstrucción y que están destinadas a colapsar y con ellas la economía de esas familias. La población peruana necesita empleo y el estado peruano necesita movimiento económico.

¿Por qué un enfoque espacial y no el tradicional sectorial? 

Porque la visión sectorial de un territorio es incompleta, la única forma de asegurar orden y coherencia en una intervención territorial es mediante un enfoque espacial, más aún si el producto que se persigue obtener es una ciudad y una sub región con nivel de excelencia, sostenible y exitosa, la primera ciudad sostenible del país. 

¿Y por qué hacer ciudades?

Porque el proceso de crecimiento poblacional es indetenible y como consecuencia de ello también el proceso de urbanización es indetenible, siendo así, el estado se enfrentará a dos opciones, o interviene desde el origen de un centro poblado para lograr un resultado con nivel de excelencia o no interviene y posteriormente le queda asumir el rol de hacerse cargo de los pasivos sociales, urbanos y ambientales con mayor costo real y pésimos resultados. No se crea que al no intervenir llevando a cabo planes urbanos y regionales estos dejarán de hacerse, se harán pero respondiendo a intereses particulares de mafias de traficantes de tierra y no intereses regionales o nacionales, se estimulará mafias, corrupción, extorsión a los pobladores y daños a la ecología, el paisaje y a la sociedad en su conjunto, tenemos 200 años de esta forma de gestionar el territorio. La ciudad propuesta deberá corregir un problema común a las áreas urbanas peruanas: la baja densidad de ocupación del suelo producto directo del tráfico de tierra rústica por las mafias que las venden en lotes a familias que luego vía autoconstrucción harán edificaciones no solo vulnerables sino de muy baja densidad de ocupación. Esto lleva directamente a dos problemas, alto costo para el tendido y mantenimiento de redes y baja rentabilidad del transporte dentro del conjunto urbano y su consecuencia de baja  calidad. Esta ciudad deberá tener una ocupación inicial de 4,000 habitantes por Km² y como meta llegar en diez o quince años a los 8,000  habitantes por Km² superando los 3,600 de Lima que son causa de tantos problemas. 

¿Por qué una ciudad como centro de una red urbana equipada?  

Porque es una manera de plantear un reto de competitividad para la costa occidental de América del Sur, de esta manera, una ventaja comparativa como el recurso del gas, orientado a un centro regional con nivel de excelencia, se convertirá en un lugar de atracción de inversiones en infraestructura, un tema que hace ya algunas décadas está detectado con permanente déficit a nivel nacional.

Plantear esta ciudad es una forma de volcar el éxito macroeconómico del Perú a una parte de la población, algo que en 20 años de bonanza macroeconómica no ha sucedido aún, si logramos concentrar en esta región un uno por ciento de la población anual del país, en diez años tendríamos un área metropolitana de tres millones de habitantes. Pareciera que esta cifra es demasiado grande para ser lograda, sin embargo pensemos que dos veces y media esa cantidad, fue la migración venezolana al Perú y tomó un año.

Qué mejor forma de invertir en capital humano que hacerlo en una nueva infraestructura destinada a crecer, con una adecuada oferta educativa de alto rendimiento en esta región, en 5 o en 10 años, tendríamos una visible mayor productividad la posibilidad de atraer algunas actividades industriales y de exportar mayor valor agregado.

Un centro poblado y una región planeados y ejecutados con nivel de excelencia, pueden generar su propia dinámica de atracción turística hoy ofertada con lamentables casos de caos e informalidad, la costa del norte del país es ya un atractivo turístico, si esta oferta se hace con nivel de excelencia, el radio de atracción de estas facilidades crecerá convirtiendo a nuevos emprendimientos en importantes fuentes de empleo bien remunerado hoy inexistentes.

El gas y por lo tanto la energía a menor precio en esa región son una realidad, la mayoría de ciudades en el mundo se formaron a partir de ventajas comparativas menos evidentes, en este caso, el más importante producto a ser ofertado sería el planeamiento ofertado con nivel de excelencia, alguien debería empezar a desarrollar una o más ideas para sacarle provecho y responder a las necesidades regionales y nacionales, estas líneas plantean una forma de lograrlo.