Reflexiones COVID19. Planeamiento, autoconstrucción y vivienda multifamiliar.

En una ciudad como Lima amenazada por un sismo de 8.6 Mw y en general en un país sísmico como el Perú, la sismo resistencia de sus estructuras a grado 8.6 Mw es o debería ser un requisito. Pero esta sismo resistencia es muy costosa de obtener en unidades individuales, de modo que, cuando el estado peruano tome alguna acción encaminada a resolver el problema de la vivienda popular, abandonando la actual política de estado fundada en la intervención de mafias para proveer terrenos y la autoconstrucción para proveer edificaciones, la vivienda colectiva y por consiguiente el edificio multifamiliar aparecen como la única respuesta posible para este fin. El tema entonces es definir ¿qué tipo de multifamiliar necesitamos?
Yo creo que necesitaríamos usar le herramienta “Vivienda multifamiliar” para desincentivar la autoconstrucción que es fuente de vulnerabilidad, de desorden y finalmente de sobre costo por metro cuadrado. Creo que una de las maneras de desincentivar la autoconstrucción sería proveer en los programas de vivienda popular, viviendas mínimas (VM) de 17 a 20 m². Con una subvención estatal, con adición del Bono Familiar y además con el Bono al buen Pagador estas viviendas se entregarían a parejas a precios muy baratos, contra el requisito de no poseer en el territorio nacional, ni en SUNARP ni en COFOPRI, ninguna otra propiedad registrada a su nombre. Antes, habrá que convencer al poblador que el ahorro familiar del futuro autoconstructor representado por su vivienda autoconstruida, en un futuro, está amenazado a perderse por un sismo que afectaría parcial o totalmente su propiedad vulnerable, pero comprando una VM sismo-resistente, subvencionada y asegurada, podría venderla para mudarse a otra mayor en el momento que desee. Entonces, estas viviendas deberían estar acompañadas por otras de 25 a 30 m² de 2 dormitorios para parejas con uno o dos hijos. La idea sería que tanto las unidades de 17 a 20 m² como las de 25 a 30 m² sean posibles de acceder en función a la dinámica de la familia, se crearía un mercado inmobiliario actualmente inexistente de VM, con lo que su precio de reventa tendría a aumentar y sería la señal para aumentar el volumen de VM por construir. Ya sea porque la familia crezca o ya sea porque encuentren empleo en otra parte de la ciudad, la dinámica de este mercado, aliviaría la presión por el transporte público masivo. A diferencia de las viviendas autoconstruidas, estas viviendas sismo-resistentes deberían estar aseguradas contra todo riesgo, constituyendo el principal ahorro seguro de la familia sobre todo en caso de una desgracia.
Óbviamente sería muy costoso hacer estas viviendas en Lima por el alto costo del suelo, yo las haría en ciudades del resto del Perú excepto Lima, empezando por las áreas críticas de falta de vivienda como las afectadas por el Niño costero de 2016. Creo que estas unidades son imprescindibles en cualquier Plan de Vivienda Popular en el Perú, teniendo en cuenta que es necesario desincentivar la autoconstrucción.
Tanto en el caso de las VM de 1D de 17 a 20 m² como las de 2D de 20 a 25 m², se harían en edificaciones de cuatro pisos de vivienda sobre un piso de comercio vecinal. Solamente en los casos en los que el volumen construido lo justifique o la complejidad del poblado lo permita, se harían edificaciones de más de cinco niveles equipando cada edificio con un ascensor.
Creo que si se produce un solo diseño, totalmente normalizado que permita tener muchas piezas pre-fabricadas para ser construidas con abundancia de tecnología y maquinaria, con supervisión independiente, sistemas virtual y presencial amigables y eficientes tanto para acceso al programa como a los Registros Públicos, se obtendría dos tipos de resultados: Por un lado, se des-insentivaría u ojalá se erradicaría la autoconstrucción y por otro se crearían células de sostenibilidad para ser reproducidas en otras partes del país incluso en lugares vacíos donde pueda crearse nuevas ciudades planificadas, tarea que el estado peruano no hace desde hace 200 años.