Lo urbano ahora.

Apliquemos los conceptos básicos del planeamiento estratégico a la actual situación del crecimiento de la inmobiliaria en nuestro país.

Su fortaleza: el crecimiento interno, que se ve amenazado por la caída del crecimiento de nuestra economía arrastrada por las crisis mundiales. Su oportunidad: crear nuevo mercado, ampliar la base de la demanda, ¿es esto posible?

Yo creo que sí, pero además, creo que en la búsqueda de esta solución, subyacen la solución a por lo menos dos de los problemas que más debilitan nuestra economía, la pobreza extrema y la falta de mercado interno.

No es esta una disyuntiva nueva para una sociedad. Europa, hace más de dos siglos y los Estados Unidos hace más de un siglo, aplicando tecnología y ofreciendo a gran escala producción a precios al alcance de las grandes mayorías, lograron lo que se denominó revoluciones industriales y con ello, eliminaron o redujeron la pobreza, crearon mercado y llegaron a desarrollarse.

Tampoco es una disyuntiva nueva para el Perú donde, afortunadamente, ya hay precursores exitosos de esta futura revolución que ya se aprecia en la ropa de Gamarra, las bebidas gaseosas convertidas en el trampolín de éxitos transnacionales, los mototaxis, los celulares prepago y… los créditos hipotecarios.

Sin embargo es específicamente en este último producto en el que podemos ver un mayor potencial de crecimiento.

Crecimiento pero con planeamiento.

Porque implica el uso a largo plazo del territorio, la alteración definitiva del paisaje, la irrupción en el medio ambiente y la posibilidad de empeorar o mejorar la calidad de vida de millones de personas en varias generaciones, la habilitación de tierras rústicas y la construcción de vivienda e infraestructura urbana no debe ser, como ha sido hasta la fecha, dejada predominantemente a la iniciativa individual de pobladores sin recursos.

Cientos de asentamientos humanos en los que tres o cuatro generaciones de pobladores debieron sufrir la falta de servicios básicos para después de 40 años exigirlos y obtenerlos del estado, deberían ser suficiente ejemplo del porqué no deberíamos dejar que esto se repita, pero, para lograrlo no vayamos por el camino de la caridad o de dádiva política, para tener éxito en esta empresa, vayamos por el lucro que es, a fin de cuentas, la única manera de transformar esta posibilidad en parte del mercado.

De las microfinanzas a la inmobiliaria y al desarrollo urbano.

El éxito de las Cajas Municipales de Ahorro y Crédito, así como el de los programas Techo Propio y Mivivienda, permiten proponer nuevos productos inmobiliarios no ya dedicados a poblaciones establecidas en áreas urbanas sino en poblaciones a las que en el corto plazo les estará obligado migrar en aras de su subsistencia, es decir las poblaciones de extrema pobreza, afectadas por eventos que tarde o temprano las afectarán y las llevarán a migrar. ¿podemos ignorar este enorme grupo poblacional?, más propiamente dicho, ¿podemos seguir ignorándolo?

No solo no deberíamos ignorarlo sino que tomarlos en cuenta implicaría además de un reto nacional, la más importante oportunidad para las actividades relacionadas a la construcción, la inmobiliaria, el desarrollo urbano y en definitiva el desarrollo del país.

¿Solo planeamiento a cargo del estado?

El estado peruano no existe para la mayoría de los peruanos. A lo largo de los años, dejó de asumir cada vez más roles para las mayorías y asumió solo los que le significaron rédito político, en la práctica, se ausentó del ámbito rural.

Hoy, el ámbito rural ha experimentado un renacimiento colgado de la posibilidad de nuevas producciones para la exportación, pero al mismo tiempo, nuevas amenazas se avizoran contra las poblaciones rurales. El agotamiento de las fuentes de agua y el cambio climático, son solo dos de las grandes amenazas para importantes poblaciones que se verán obligadas a migrar en el corto plazo, pero ¿A dónde?, ¿A Lima como desde hace 60 años, pero esta vez con menos agua y menos terreno libre?, ¿A las demás ciudades muchas de las cuales tienen iguales o peores condiciones que Lima? O a nuevas áreas con la ventaja de poder en ellas partir del valor cero de terrenos y sacar ventaja del mínimo de compromisos legales y burocráticos.

Las legislación vigente permite a un alcalde distrital producir ordenanzas con peso de ley, la normativa de edificaciones tiene alcance nacional, Cofide directamente o a través del Fondo Mivivienda, debería poder subsidiar, tal como actualmente lo hace en Lima y las principales ciudades, programas de habilitación urbana y construcción simultánea de vivienda e infraestructura a partir de emprendimientos privados en puntos del territorio en los que en el corto plazo se asentará población atraída por proyectos en marcha. Quizás se necesite un poco más de subsidio que el que recibe un poblador por recibir un préstamo en Lima, pero éste a la larga significará una inversión de más calidad que aquella a la que estará obligada a hacer dentro de tres generaciones sin servicios básicos.

¡Se pasa el tren!

Para expertos en vivienda y en desarrollo urbano, resulta penoso ver como en el Perú se pierden oportunidades. De 1990 a la fecha, en la región La Libertad, se crearon 40,000 puestos de trabajo eslabonados a la actividad agrícola. En ese período, el promedio de ingresos de ese tipo de empleo subió de S/. 500.00 a S/. 700.00, hoy bordea los S/. 1,000.00, suficiente como para pagar una cuota mensual de S/. 200.00 durante 10 años y con el bono de subsidio de S/. 13,400.00 de Techo Propio obtener un módulo básico con todos los servicios. Con este impulso, el poblado de Virú podría haber desarrollado por lo menos unas tres o cuatro mil unidades de vivienda nuevas y haberse convertido en el centro de servicios del valle a 50 Km de Trujillo. Aún hoy, esta posibilidad choca con la falta de suficiente agua potable y terrenos zonificados, saneados y disponibles. Otro caso penoso es el de pampa Melchorita, punto final del gasoducto, un proyecto que con US$ 3,500 millones fue la mayor inversión privada en la historia nacional, ¿Qué es lo que no estaba claro hace 4 años para darse cuenta que atraería población?, tener hoy las enormes áreas de barriada alrrededor de este proyecto (y no una población con agua, desagüe y luz) debería tener responsables. En nuestro país, durante años vivimos convencidos de la imposibilidad del desarrollo en general y del desarrollo urbano en particular. Hoy, con cada proyecto de inversión se abren nuevas oportunidades de lograrlo. Para ello, acostumbrémonos a que las primeras condiciones del planeamiento son la visión y la predicción y en base a ello la acción a tiempo.

Luis Gurmendi